|
Ипотека стала единственным шансом приобрести жилье для многих наших сограждан, но высокие процентные ставки, многолетняя долговая зависимость, а также неподъемные первоначальные взносы делают даже этот продукт недоступным для многих потенциальных клиентов.
Ипотека стала единственным шансом приобрести жилье для многих наших сограждан, но высокие процентные ставки, многолетняя долговая зависимость, а также неподъемные первоначальные взносы делают даже этот продукт недоступным для многих потенциальных клиентов. О том, как сделать ипотеку доступней для масс, почему следует страховать финансовые риски заемщиков, как снизить первоначальный взнос, избежать неправильной оценки заложенной квартиры, справится с просрочкой платежа и не допустить окончательного дефолта, в интервью РИА Новости рассказывает генеральный директор ОАО «Страховая компания АИЖК» (СК АИЖК) Андрей Языков.
- Андрей Дмитриевич, раньше вы возглавляли другую «дочку» Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), а недавно стали гендиректором СК АИЖК. Расскажите, с чем связано ваше новое назначение?
- За время существования АРИЖК мы накопили большой опыт работы с проблемными ипотечными заемщиками и доказали рынку, что взыскание - это не единственный возможный способ работы с просроченной задолженностью. В результате реструктуризации восстанавливается 75-80% заемщиков, и построение нормального диалога между кредитором и заемщиком есть общепринятая мировая практика, которая теперь применяется и на российском рынке.
В СК АИЖК передо мной поставлена задача по дальнейшему развитию ипотечного страхования, в том числе и с учетом применения опыта реструктуризации ипотечных кредитов в сфере ипотечного страхования и внедрения этих механизмов в регулярную практику передовых участников рынка. Это в свою очередь поможет снизить размер страховых взносов в страховании ипотечных рисков (за счет снижения вероятности возникновения убытка), а также поможет внедрить цивилизованные методы работы с проблемным ипотечным долгом, повысив тем самым доверие граждан к ипотечному кредитованию в целом.
В этом случае АРИЖК и СК АИЖК друг друга эффективно дополняют - АРИЖК имеет опыт анализа заемщика и минимизации убытка, а СК АИЖК имеет необходимые инструменты по поддержке рыночных страховщиков, которые активно внедряют ипотечное страхование как инструмент кредитора по минимизации его потерь.
- Для чего нужно развивать страхование в ипотеке?
- Первоначальный взнос является сдерживающим фактором в обеспечении наших граждан доступным жильем. Многие семьи физически не могут накопить 20-30% от стоимости квартиры на первоначальный взнос - им трудно изъять такую сумму из семейного бюджета. Потому программы с низким первоначальным взносом необходимы. Но также нужно уметь управлять этим повышенным риском. Некоторые банкиры предлагают для таких кредитов повысить процентную ставку. Однако, как мы считаем, такое предложение не является хорошим решением для ипотечного рынка. При высоких ставках на ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом одни заемщики очень быстро «задефолтятся», а другие заемщики также быстро пойдут в другой банк и перекредитуются. В обоих случаях банк, выдавший ипотечные кредиты, не сможет сформировать необходимую величину резервов. А последствия недостаточных резервов обычно бывают плачевными. Страхование в этом случае кардинально меняет структуру инструментов защиты банка, поэтому мы считаем, что все кредиты с первоначальным взносом ниже 20% должны страховаться. В Канаде, например, страхуются в обязательном порядке кредиты с первоначальным взносом ниже 25%. В результате ипотечный кризис страну практически не затронул.
- Как тогда работает подобная страховая защита для банка?
- Любой предприниматель, ведущий бизнес, использует привлеченные средства, чтобы повысить доход на свой собственный капитал, применяет так называемый финансовый рычаг. Если операция высокорисковая, то финансовый рычаг будет 1,5:10, а не 1:10, как обычно. А это означает, что акционеры будут получать меньший дополнительный доход. Ипотечное страхование позволяет нормализовать риски банка - банк, передав наиболее высокие риски страховщику, может вести операции с прежним соотношением капитал/риск 1:10.
Для страховщика «покупка риска» - это его профессиональная деятельность, резервы здесь формируются иначе, чем у банкиров, и процедуры оценки и работы с повышенными рисками должны стать повседневной практикой ипотечных страховщиков, в отличии от банкиров, ключевой деятельностью которых является именно выдача кредитов.
- Понятно, что с помощью ипотечного страхования можно уменьшить возможные убытки банков при предоставлении кредитов с первоначальным взносом ниже 30%. Но какова будет выгода для заемщиков?
- Очень существенная. Думаю, за счет этого сегмента рынка можно серьезно увеличить объемы выдачи ипотечных кредитов в России - конечно, не в два раза, но на 20-30% точно.
Другое дело, что в этом случае надо серьезно контролировать соотношение «платеж-доход». Ведь увеличивая сумму кредита, мы наращиваем и сумму платежа, а она не должна составлять более 45% от доходов заемщика. Не факт, что для всех заемщиков эта платежная нагрузка будет посильна.
- Недавно СК АИЖК рассказало о введении нового вида страхования - страхования финансовых рисков ипотечных банков. Что это за инструмент?
- В России не существует отдельного вида страхования - ипотечного страхования. У нас оно реализуется через два вида страхования - страхование ответственности заемщика и страхование финансовых рисков, направленное непосредственно на работу с банками. В обоих случаях страхуется один и тот же риск - риск возможных убытков кредитора, которые могут возникнуть в случае дефолта заемщика и последующей продажи предмета залога. Различие между ними состоит в том, кто заключает договор страхования и оплачивает страховую премию: в первом случае заемщик платит и защищает свою ответственность, во втором случае платит кредитор и защищает свои риски.
Ключевое преимущество, которое дает страхование финансовых рисков, состоит в том, что кредитор может получить страховую защиту не только в момент выдачи кредита, но и позднее, приняв это решение на основании, например, анализа макроэкономической ситуации или просто пересмотрев свое отношение к удерживаемым на балансе рискам.
- А без СК АИЖК банки с клиентами и страховщиками разве не смогут договориться о предоставлении кредитов с небольшим взносом, которые будут дополнительно страховаться?
- Теоретически могут, но из-за последствий ипотечного кризиса в США российский рынок пока консервативно относится к этому виду страхованию. Не все кредиторы приняли реструктуризацию как практику, а ипотечное страхование как собственную защиту. Другая проблема - концентрация рисков: ни один страховщик не может себе позволить высокую концентрацию монотипных рисков. Как раз в этом случае на помощь приходит СК АИЖК, которая умеет управлять подобными рисками и предоставляет рынку усиление в виде перестраховочной защиты.
- Так все-таки у банков по-прежнему нет цивилизованных способов работы с заемщиками?
- Многие банки достаточно агрессивно себя ведут. Есть примеры из практики АРИЖК, когда один уважаемый и крупный банк обсуждал реструктуризацию своих заемщиков только в залах суда. Как только заемщик попал в просрочку - никакой дискуссии, сразу в суд. Пришел заемщик в суд, упал в ноги - ладно, можно изменить график платежей.
| |