|
Цены на жилье на самарском рынке продолжают расти. В Самаре квадратный метр жилья, в зависимости от места расположения дома, стоит от 30 до 50 тыс. рублей. Губернатор Самарской области Николай Меркушкин считает такое положение тревожным и требующим исправления.
«Жилье для расселения людей строят по нормативам, которые определило правительство Российской Федерации, по 26,5 тыс. рублей за квадратный метр, - говорил глава региона в интервью "Волжской коммуне". - И в той же Мордовии мы в основном строим жилье, а не покупаем. А Самара покупает на рынке. Понятно, что по 26500 рублей тебе на рынке никто ничего не продаст. А вот организовать и построить можно. То есть в основу системы заложен не тот принцип». По словам губернатора, жилье по 26,5 тыс. за кв. метр в Мордовии строят ульяновские компании. «Приведите на рынок компании из других регионов, и тогда самарские подумают, что надо сделать для того, чтобы ужаться в цене», - отмечал Николай Меркушкин.
Составляющие расходов
Специалисты утверждают, что затраты в массовом многоэтажном домостроении формируются, главным образом, тремя факторами: это расходы на строительные материалы и строительно-монтажные работы (около 40-50%), аренда или приобретение в собственность земельных участков (около 30-40%), разрешительные процедуры, согласования и подключение к коммуникациям, инженерным сетям (около 20-30%). «В наибольшей степени, в зависимости от географии проекта, может варьироваться размер затрат на аренду или выкуп локации под застройку, так как на периферийных рынках стоимость земельных участков, естественно, существенно ниже, чем, например, в крупнейших мегаполисах страны или тем более на наиболее капиталоемком столичном рынке», - отмечает аналитик ИК «ФИНАМ» Анна Мишутина. По ее словам, аналогичным образом существенно различается уровень затрат и на инфраструктуру проекта.
Стоимость подключения к коммуникациям и сетям в крупных городах может быть выше на порядок, дополнительные расходы возникают из-за различных административных барьеров, а также разрешительных процедур. Стоимость материалов и строительно-монтажных работ различается, но не так значительно.
По-разному стоит квадратный метр жилья и в пределах одного города: все зависит от расположения стройки: чем ближе к центру - тем дороже обойдется потенциальным покупателям их квартира. «Уровень наценки в стоимости квадратного метра на окраине города и в центре разная, - отмечает старший аналитик независимого аналитического агентства "Инвесткафе" Антон Сафонов. - В центре наценка может достигать 60-80%, в то время как в отдаленных районах она может составлять всего 15-20%». По мнению заместителя директора Поволжского центра развития Оксаны Федуловой, в центре Самары себестоимость строительства почти всегда выше, чем на окраине, хотя бы потому, что в центральных, уже застроенных районах в расходы на строительство включается стоимость отселения. «Себестоимость жилья в центре, особенно по невысотным проектам, может достигать 50-60 тыс. рублей за квадратный метр - без прибыли девелоперов», - отмечает эксперт. В то же время, по словам Оксаны Федуловой, доходность капитала в проектах жилья «эконом-класса» может достигать и 50%. «Строительный бизнес, как и любой другой, защищен коммерческой тайной, и узнать, какова доходность на самом деле - невозможно, - говорит она. - Поэтому не исключено, что, скажем, себестоимость малоэтажного жилья эконом-класса на окраине города может не превышать 15 тыс. руб. за квадратный метр, а продавать его будут по цене 30 тыс. рублей». По мнению самих строителей, строить в центре города, где есть ветхая жилая застройка и трудности с подводом коммуникаций, значительно дороже, чем на свободных участках на окраине.
Главное препятствие
Эксперты дружно отмечают, что дорого обходится не сама строительная составляющая, а то, что связано с околостроительным бизнесом: выделение земель, подвод инженерных коммуникаций, получение различных разрешений и согласований - все это влияет на увеличение стоимости. «Опять же, боязнь нестабильности приводит к тому, что строители хотят получить прибыль сейчас и сегодня, - подчеркивает депутат Самарской губернской думы Алексей Чигенев. - Если бы мы находились в стране со стабильной экономикой, цены на жилье были бы ниже. Потому что тогда строители закладывали бы совсем другую рентабельность. Люди бы спокойно вели бизнес». По мнению депутата, стоимость квадратного метра в Самаре завышена не меньше, чем на 50%. «Потому что, если взять стоимость строительных работ и строительных материалов, то цена выходит значительно меньшая», - подчеркивает он.
«Стоимость жилья (помимо маржинальной прибыли девелопера-застройщика) складывается из множества факторов: стоимости расселения, стоимости ведения самого строительства, стройматериалов, цены получения технических условий подключения объектов и стоимости мощностей, непосредственного подведения коммуникаций к объекту, стоимости самих "денег" (проценты по банковским кредитам или оплаты условий инвестора), - отмечает председатель совета директоров ГК "Усадьба" Олег Егоров. - К тому же, нельзя говорить о себестоимости жилья, не учитывая место расположения строительства». По его словам, стоимость расселения густонаселенных «трущоб» в центре города может доходить до 15 тыс. рублей на квадратный метр строящегося жилья. «В то время как тот же "Кошелев-проект" строится в чистом поле и не имеет по факту таких затрат», - подчеркивает эксперт. По словам Олега Егорова, подведение коммуникаций в центре Самары обходится в 10-15 раз дороже, чем на «выселках» или в чистом поле.
«При этом основные расходы строителей связаны именно с расселением и строительством коммуникаций, - подчеркивает игрок рынка. - Само строительство в любом месте стандартной кирпичной девятиэтажной секции обходится в 18-19 тыс. рублей за квадратный метр - все остальное в продаваемом квадратном метре - стоимости расселения, коммуникаций, аренды земли и преодоление административных барьеров и стоимость потраченного на них времени, в разы увеличивает стоимость, которую платит потребитель».
«Для того, чтобы снизить стоимость квадратного метра, необходимо снизить цену аренды земельного участка и стоимость выкупа мощностей, - это основные факторы, влияющие на цену квадратного метра в целом», - считает генеральный директор ООО ПП «Х-транс» Чапай Хациев. По его словам, подключение к существующей инженерной инфраструктуре обходится строителям необоснованно дорого, требует не только финансов, но и значительных временных затрат. «Вот почему и цены держатся на таком уровне», - подчеркивает строитель.
Не самое дорогое
В рейтинге регионов России за 2011 год, который составила московская девелоперская компания «Сити XXI век», по цене квадратного метра Самара находится в первой двадцатке. Верхние позиции занимают Москва (155 492 руб./кв. м по итогам 2011 года) и Санкт-Петербург (85 923 руб./кв. м). В последние годы, с активным развитием Сочи в преддверии Олимпиады-2014, цены на жилье здесь увеличились в разы (до 98770 руб./кв. м) и сейчас превышают показатели Санкт-Петербурга. Прочно обосновалась в пятерке лидеров Московская область (67 514 руб./кв. м), значительная часть населения которой работает в Москве. В первую десятку входят также такие экономически развитые центры как Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Новосибирск. Прочно закрепил свои позиции Хабаровск (шестое место с показателем 52128 руб./кв. м) - крупный экономический центр Дальнего Востока, является транзитным узлом между Россией и странами Азии - Японией и Китаем. Также в числе лидеров «южная столица России» Краснодар (седьмое место, 51 139 руб./кв.м) - определяющим фактором роста цен здесь стал приток экономических мигрантов со всего северо-кавказского юга России, Украины и стран Закавказья, а также приобретение жилья обеспеченными гражданами из районов Крайнего Севера.
Согласно различным подсчетам, в среднем по России рост цен на жилую недвижимость по итогам 2011 года сформировался примерно на уровне инфляции и составил около 5,5-7%. В Самаре рост цен на жилую недвижимость по итогам 2011 года составил 3,2%. Таким образом, в рейтинге стоимости квадратного метра вторичного жилья по итогам прошлого года Самара занимает 14 место с показателем 47420 руб./кв. м.
«Естественно, основной фактор перегретых цен на рынке жилой недвижимости - хронический дефицит предложения, - считает Анна Мишутина. - В России обеспеченность населения жильем по-прежнему остается на очень низком уровне (статистически это около 23 кв.м. на 1 человека). Сейчас это рынок продавца - превалирование спроса над предложением выступает ключевым драйвером роста цен». По ее словам, другие взаимосвязанные факторы, которые в том числе выступают поставщиком дефицита - высокая стоимость ресурсов, в том числе финансовых, в том числе заемных, низкая эффективность, монополизация рынка и низкая конкуренция, недостаточное количество подготовленных локаций для нового строительства (это преимущественно проблема отсутствия механизмов комплексного девелопмента), избыточные административные барьеры.
Олег Егоров, председатель совета директоров ГК «Усадьба»:
- Если власти хотят, чтобы строители снижали стоимость квадратного метра, то, на мой взгляд, целесообразно продумать главные шаги. Во-первых, разрешительная документация должна выдаваться строго в установленные сроки, а сопутствующие строительству документы должны выдаваться в 2-3-дневные сроки. Сегодня чиновник по сути ничем не рискует, если вовремя не выдан ответ. Инвестор - птица пугливая, и при нерешенных административных вопросах он никогда не придет на стройку со своими деньгами. Если будет наведен порядок в административно-разрешительных условиях строительства, то, во-вторых, необходимо наладить финансирование строительства. Сегодня банковский кредит «на строительные цели» относится к 4-й категорией риска. Из-за этого кредит в теории «дорожает» почти вдвое, а на практике чаще всего вообще не выдается. Чтобы этого не происходило, нужны правительственные или муниципальные гарантии для банков при строительном кредитовании или инвестициях. Если два эти фундаментальных вопроса будут решены, то стоимость квадратного метра жилья будет автоматически снижаться. Все остальное сделает рынок, рыночная конкуренция и появление на нем новых предложений.
| |