В третьем квартале 2012 года рынок жилья Москвы и Московской области перейдет к разнонаправленным тенденциям. В Москве стоимость недвижимости будет расти ввиду ограниченности предложения, в то же время в области ожидается стагнация, когда два отрицательных фактора – неблагоприятная атмосфера на зарубежных финансовых рынках и перенасыщенность квадратными метрами – будут толкать цены вниз, считает глава компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. По мнению эксперта, чтобы удержать первичный рынок жилья в Подмосковье от обвала, застройщики уже начинают предлагать покупателям разовые акции, скидки и дополнительные сервисы, но выжить в конкурентных условиях смогут далеко не все.
В третьем квартале 2012 года рынок жилья Москвы и Московской области перейдет к разнонаправленным тенденциям. В Москве стоимость недвижимости будет расти ввиду ограниченности предложения, в то же время в области ожидается стагнация, когда два отрицательных фактора - неблагоприятная атмосфера на зарубежных финансовых рынках и перенасыщенность квадратными метрами - будут толкать цены вниз, считает глава группа компаний «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. По мнению эксперта, чтобы удержать первичный рынок жилья в Подмосковье от обвала, застройщики уже начинают предлагать покупателям разовые акции, скидки и дополнительные сервисы, но выжить в конкурентных условиях смогут далеко не все.
В интервью РИА Новости Александр Хрусталев рассказывает о размывании московского и подмосковного рынков жилья, застройщиках, которые могут покинуть рынок, поведении частных инвесторов в условиях экономической нестабильности, а также об амбициозных планах компании по увеличению доли присутствия на рынке жилья.
- Александр Анатольевич, какова сейчас ситуация на рынке жилья Москвы и Московской области?
- "Старая" и «новая» Москва и Московская область фактически стали одним большим рынком. При этом в Подмосковье появилось очень много масштабных проектов. В целом количество предложений по сравнению с тем, что было год-полтора назад, увеличилось почти в три раза. Происходит размывание рынка, и Подмосковье стало хорошей альтернативой Москве. Для людей уже не существует разница, где покупать - в столице или в области. Если, например, в Красногорске квартира больше, то выбирают Красногорск - это достойная альтернатива Москве, где жилье меньше и дороже.
- Сохранится ли тенденция на увеличение объемов строительства на новых территориях и в Подмосковье?
- На ближайшие 3 года Московской областью предложено и заявлено порядка 55-60 миллионов квадратных метров. Понятно, что часть из них будет расторгнута или изменена, что обусловлено приходом нового губернатора. Хотя в «старой» Москве предложения по новостройкам ограничены, но в «новой» Москве заявлено порядка 7 миллионов квадратных метров. Столько за всю историю великой нашей страны не предлагалось!
- Как тогда конкурируют застройщики?
- Ценой - раз, качеством - два, далее - классностью, «социалкой», надежностью застройщика и так далее. Но цена - это пункт номер один в принятии решения, и вот здесь сейчас начинается конкуренция.
- А что сейчас происходит с ценами на жилье?
- На вторичном рынке - это весьма умеренные темпы роста, на уровне 5-10%.
Что касается рынка новостроек, то здесь преодолены «пиковые» докризисные показатели 2008 года. Теперь у участников рынка два пути - мы либо идем вниз, либо сдерживаем цены, играя скидками, акциями, бонусами. В начале этого года до 5% компаний, предлагающих недвижимость в Москве и Московской области, давали скидки и делали какие-то акции, сейчас этих компаний более 50%. Почему? Рынок показывает, что недостаточно покупателей. Поэтому их стимулируют скидками. Например, в Москве скидки достигают 5-7%, в Московской области - до 15%, а в Санкт-Петербурге - до 25%.
- Какую роль в этом случае играет ипотека?
- Она выступает сильной поддержкой для девелоперов в случае, если нет роста цен. Тут на рынке ситуация неоднозначная: с одной стороны, количество выданных кредитов за полгода выросло в 1,5 раза, а с другой стороны, банки стали подходить к заемщикам избирательно и кредиты дают далеко не всем.
Еще один фактор, который влияет и на ипотечные сделки, и на строительство жилья в целом - это цена на нефть. Сейчас она более-менее нормальная, а вот если нефть станет стоить меньше 100 долларов за баррель, то через 1,5 месяца начнется сжимание ипотеки, инвестиционных программ и секвестирование бюджетов.
- Как чувствуют себя девелоперы при таких объемах строительства и в такой конкуренции?
- Объемы строительства таковы, что если раньше у человека был выбор из пяти подмосковных объектов, то сейчас из 50-ти. Количество предложений превысило кратно спрос. С начала года у нас рынок покупателя, хотя не все сразу это заметили, и девелоперы уже не могут диктовать цены.
Кстати, при том количестве девелоперов, что сейчас работают в Подмосковье, часть компаний неизбежно должна уйти с рынка. Думаю, это будет порядка 30% застройщиков, и нам опять нам придется столкнуться с обманутыми дольщиками и замороженными проектами - стагнация в Московской области наступает и уже стучится к нам в дверь, это точно.
- Не слишком мрачный взгляд на ситуацию?
- Лучше заранее предупредить девелоперов, что надо разбивать стройку и продажи по очередям. Появился спрос на следующий дом - выставляйте, если спроса нет - продать надо предыдущий объем.
Я уверен, что в тройке строительных монстров Московской области до конца года будут проблемы с реализацией проектов. Компании называть не буду, чтобы никого не обижать, и чтобы потом не сказали, что это я предрек проблему, но я ее уже вижу. Как говорится, если широко шагаешь - штаны разорвешь. Начали «широко шагать» и не смотрят, что коробки возводят, а коммуникаций нет. Обязательства перед людьми по «социалке» не выполняются, нет мест под гаражи. Эти компании на виду у подмосковного правительства. И это правильно, что правительство уже начало работать по компаниям, которые могут испытать эти кризисы. У них, может быть, хорошие проекты, но необходимого количества покупателей нет. Например, то же домодедовское направление. Там построен один миллион квадратных метров - зачем? И таких предложений - тьма! Сколько построено в Химках?! У нас в Химках есть тоже проекты, мы можем выложить 500 тысяч квадратных метров, но мы понимаем, что рынок не готов, и выкладываем по 10-15 тысяч квадратных метров.
- Стагнация, о которой вы говорите, начнется уже осенью?
- Третий квартал нам покажет, куда пойдут цены: либо чуть выше, где все равно будет некая волатильность рынка, либо рынок развернется назад и уронит цены. Изменения в третьем квартале будут обусловлены тем, что сейчас происходит с Грецией, Италией, Испанией, на которые мы, в общем-то, ориентируемся. Если проблемы у евро усугубятся, это не может не отразиться на нашей стране, ведь часть наших золотовалютных резервов как раз в европейской валюте.
На понижение, безусловно, будет играть и внутренний географический фактор - осенью будет пик предложения на рынке подмосковных новостроек.
Я себе даже не представляю, как люди будут выбирать. Мы, т.е. «НДВ-Недвижимость», когда-то внедрили опцию с отделкой, сейчас 99% квартир с отделкой. Мы внедрили опцию делать хорошие парадные подъезды, сейчас все делают парадные подъезды. Начали заниматься более глубоко детскими площадками, сейчас все делают детские площадки. Безусловно, компании и раньше делали хорошие вещи, но сейчас стали формировать продукт - комплексно делать интересные планировки, фасады и архитектурные решения.
Однако если вернуться к конкретике, то в моем понимании стагнация наступит в сентябре-октябре. Конечно, не всех проектов коснется пессимистический прогноз. Часть объектов в Московский области, наиболее удачных, может прибавить в цене 10-15%, но другие проекты столько же потеряют, потому что будет перенасыщение в определенном месте.