|
Большинство покупателей-москвичей выбирают загородный дом на расстоянии до 30 км от МКАД. По сравнению с остальным Подмосковьем стоимость домовладения здесь будет максимальной. Однако будет меньше проблем с инфраструктурой и коммуникациями.
Более половины сделок по покупке загородных объектов заключается на расстоянии до 30 км от МКАД, свидетельствует статистика компании «Инком-недвижимость». По данным Vesco Consulting, минимальная цена на коттеджи в этой зоне зафиксирована в поселке Воскресенское (Щелковское ш. 30 км) - контракт на участок с подрядом на строительство дома начинается от $192 тыс. (или 5,9 млн рублей).
По данным компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», средняя цена коттеджа в поселке экономкласса по Симферопольскому и Горьковскому шоссе, где экология и транспортная доступность не на высшем уровне, составляет около 3 млн руб. Стоимость сотки на этих направлениях - около 70 тыс. рублей.
Как отмечают эксперты, самыми бюджетными вариантами для приобретения коттеджа являются южные и восточные направления: Симферопольское, Новорязанское и Горьковское шоссе. Самыми дорогими считаются западные направления: Минское и Волоколамское, а также промежуточные направления севера. Хорошая транспортная доступность, по мнению экспертов, на Новорижском и Минском шоссе. Наиболее развитая инфраструктура - на Рублево-Успенском, Минском и Новорижском направлениях. «Чем более развита инфраструктура на том или ином шоссе, тем больше неосвоенных земель берут в оборот девелоперы на этом направлении и возводят коттеджные поселки. В то же время те трассы, вдоль которых все территории уже давно развиты и обжиты, практически не имеют новых поселков.
По этой же причине, эти трассы и одни из самых загруженных, так как на них находится множество светофоров и устаревших развязок. Например, Егорьевское или Волоколамское шоссе», - рассказывает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.
По минимальной цене можно купить коттедж от застройщика в строящемся поселке. Однако, по данным Vesco Сonsulting, в 30 километрах от МКАД первичные продажи ведутся всего в 8 коттеджных поселках экономкласса. Объем предложения составляет 499 домов.
В сегменте частных домов, которые не входят в состав коттеджных поселков, по сравнению с первичным рынком, цены выше. «Стоимость частных домов, стоящих особняком, на 30% выше цен на недвижимость первичного рынка. Такие дома в радиусе до 30 км от МКАД предназначаются для круглогодичного проживания. В основном это двухэтажные кирпичные строения или выполненные из пеноблока, с подведенными автономными или центральными коммуникациями», - поясняет генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» Асет Гайрабекова.
По мнению управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Натальи Кац, минимальный бюджет на покупку отдельного жилого дома в ближнем Подмосковье на вторичном рынке составляет 10 млн рублей. «Цена начинается примерно от 10 млн и зависит от месторасположения, состояния, размера участка и ряда других факторов. Это мы говорим не о даче, а о доме для постоянного проживания, подключенном ко всем коммуникациям и полностью построенном. За 10 млн будет довольно бюджетный вариант, площадью не более 200 метров, со скромным земельным участком не более 8 соток, в не самом живописном месте и с весьма различным окружением», - уточняет Наталья Кац.
Еще большей будет стоимость дома в стародачных местах. Наиболее известные стародачные направления - это Рублево-Успенское, Калужское, Дмитровское, Минское, Можайское, Ярославское, Егорьевское, Ильинское шоссе. Стоимость дома в таком месте, даже не в самом лучшем состоянии, может быть сильно завышена по сравнению с рынком. Однако в этом случае важное значение имеет не сам дом, а атмосфера и престиж места. «Учитывая небольшой объем личного автопарка в советский период, строить скоростные многополосные трассы тогда не было необходимости. Сейчас же основная масса загородных трасс с трудом справляется с автомобильным трафиком.
Большинство стародачных поселков расположены неподалеку от железнодорожных станций, однако это не имеет большого значения для современных покупателей,
так как арендаторы и покупатели старых дач на электричках не ездят. Стоимость старых дач может различаться на порядок, в зависимости от направления, размера участка, особенностей ландшафта, уровня инфраструктуры, окружающей застройки, исторической ценности дома. Однако в любом случае старая дача - дорогое удовольствие. В большинстве случаев стоимость старой дачи в 2-4 раза выше, чем стоимость аналогичного уровня обычного дома в другом поселке. Со временем количество старых дач за счет сноса уменьшается, их стоимость будет только расти», - сообщил «Газете.Ru» руководитель офиса «Проспект Вернадского» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Цывин.
По данным компании «Инком-недвижимость», стоимость сотки земли, к примеру, в Переделкино составляет $30 000 - 60 000. На Рязанском направлении, на Егорьевском шоссе, в стародачных поселках Малахово и Кратово - сотка оценивается в $15 000 - 40 000.
В стародачных местах главную ценность представляет земля. Дом, тем более в плохом состоянии, не сильно влияет на конечную стоимость участка. Новые дома, впрочем, могут заметно поднимать цену владения. Так, в старом дачном поселке Успенское стоимость сотки земли, по данным компании «Вектор Инвестментс», составляет $45 тыс., стоимость нового дома там же - от $ 3 млн.
Плюс покупки дома недалеко от Москвы - развитая инфраструктура и практически полная обеспеченность коммуникациями. По подсчетам компании «Инком-недвижимость», в 90% первичных предложений экономкласса, находящихся на удалении до 30 км, есть и свет, и газ. «На расстоянии до 30 км от МКАД, как правило, девелоперы стремятся проводить центральные коммуникации.
Можно сказать, что более чем 90% объектов в данном диапазоне обеспечиваются коммуникациями. Единственная проблема возникает с мощностью электричества.
Дело в том, что здесь находится большое количество застроек, а лимит у электрических мощностей все же есть. Поэтому есть свои ограничения: для круглогодичного проживания на участок выделяется 10-15 кВт», - уточняет Асет Гайрабекова. «Большинство поселков локальной зоны будут обеспечены всеми необходимыми центральными коммуникациями. Исключение составляют несколько проектов - "Эдельвейс", "Лосиноостровские усадьбы", "Павлино Forest", где канализация представлена индивидуальными септиками», - добавляет заместитель генерального директора Vesco ConsultingТатьяна Алексеева.
Автор: Юлия Погорелова
| |