|
Близится конец года, а предсказанный многими аналитиками взлет цен на московскую недвижимость так и не произошел. Более того, цены на первичном рынке Московской области падают - с начала года средняя цена 1 кв. м снизилась к ноябрю на 6%. Вести.Ru спросили у экспертов о предварительных итогах и перспективах рынка.
В 2010 году объем продаж новостроек в Московском регионе увеличился по сравнению с 2009 годом в четыре раза. При этом спрос переместился на бюджетную недвижимость - одно- и двухкомнатные квартиры, новостройки в Московской области и на квартиры небольшой площади.
В Москве продолжается «вымывание» наиболее выгодных предложений, поэтому конкуренция в Московской области между застройщиками усилилась. По мнению компании «Миэль», 2009 год был годом отложенного спроса и накоплений, а 2010 год стал годом восстановления платежеспособного спроса и оживления продаж.
«Главной тенденцией рынка новостроек Московского региона в этом году стало смещение потребительских предпочтений при покупке квартиры в сторону бюджетных покупок. Максимальное количество сделок в новостройках Москвы приходится на недвижимость стоимостью от 4,8 млн до 10 млн рублей, а максимальное количество сделок в новостройках Московской области - на недвижимость стоимостью от 3 млн до 6,5 млн рублей. Увеличился спрос на квартиры небольшой площади и квартиры с отделкой. Произошло смещение спроса в Подмосковье: порядка 60% сделок приходится на область, 40% - на столицу. С начала года растет доля ипотечных сделок - с 5% в январе до 36% в ноябре от общего числа сделок компании», - отметила генеральный директор компании «Миэль - Новостройки» Мария Литинецкая.
На рынке новостроек Москвы отмечено уменьшение средней площади квартир в сегменте эконом- и бизнес-класса. Средние цены на квартиры в новостройках с января незначительно выросли, к ноябрю стоимость квадратного метра увеличилась, в среднем, на 5% и составила 190,3 тыс. рублей.
Однако на первичном рынке Московской области цены падают. С начала года средняя цена 1 кв. м снизилась на 6% и в ноябре составила 64 571 рублей. В Подмосковье увеличивается доля панельного домостроения, в новостройках уменьшается средняя площадь квартир.
Близится конец года, а предсказанный многими аналитиками взлет цен на московскую недвижимость так и не произошел. «Макроэкономическая ситуация сейчас не та. Примечательно, что если долларовый индекс цен на квартиры в Москве показывает хоть и незначительный, но рост, то рублевые цены на жилье просто топчутся на месте. Средняя стоимость квадратного метра в рублях так и не выбралась за пределы коридора 135-140 тыс. рублей. На этом фоне даже рост долларовых цен осенью на уровне 1% в месяц выглядит довольно слабо - как компенсация инфляции, в лучшем случае, но не более того», - считает руководитель аналитического портала IRN.ru Олег Репченко .
По его мнению, возможность дальнейшего роста цен на квартиры отсутствует, скорее, наоборот. Итоги продаж октября свидетельствуют о переходе рынка недвижимости к стагнации.
Перед новым годом продавцы, скорее всего, отметят всплеск активности среди покупателей, но происходить это будет в условиях новогодних скидок и распродаж. А вот что ждет цены на недвижимость в Москве и России в следующем году - вопрос интересный.
«Следует обратить внимание вот на что. Посткризисное оживление рынка недвижимости стало проявляться к концу лета 2009 года, к осени 2009 года цены после значительного падения, наконец, начали расти. Причины оживления понятны: потребность в жилье у людей никуда не делась. На рынок вышли покупатели, которые в прежние годы не могли угнаться за ростом цен, они сменили покупателей-инвесторов и узкую прослойку топ-менеджеров и представителей бизнеса. В основном, это люди, покупающие жилье для себя и ограниченные в средствах, из-за чего продажа недвижимости после кризиса стала очень чувствительна к цене», - отметил Репченко.
Возникает вопрос: как долго продлится отложенный спрос? Ведь «альтернативщики», которые, по сути, участвуют в обмене, денег на рынок не приносят. Это значит, что цены на недвижимость теперь определяют те, кто готов купить квартиру за «живые» деньги.
По мнению Репченко, подсчитать количество таких покупателей сложно, но ясно, что их количество ограничено и постепенно сокращается. Рынок не может опираться на покупателей с докризисными накоплениями, а реальные располагаемые доходы населения, по данным Росстата, с августа снижаются.
«Посткризисное оживление рынка за счет отложенного спроса длится почти 14-15 месяцев. К февралю 2011 года, когда рынок недвижимости после новогодних праздников начнет определять направление дальнейшего движения, с начала оживления пройдет уже почти полтора года. Срок для рынка недвижимости совсем немалый, чтобы успели выдохнуться и более сильные тенденции», - считает Репченко.
В пример он привел наиболее резкое подорожание московской недвижимости в 2006 году, которое началось в конце лета 2005 года и закончилось началом стагнации в конце 2006 - начале 2007 года, то есть спустя как раз полтора года после начала оживления рынка. Рост цен на недвижимость в 2003 году начался с ослабления доллара. Закончился этот этап началом стагнации в конце весны - начале лета 2004 года, то есть спустя примерно 15 месяцев.
«Другими словами, нынешний посткризисный период оживления рынка недвижимости и связанное с ним частичное восстановление цен длятся уже вполне достаточно, чтобы выдохнуться. Поэтому приход очередной, по крайней мере, временной стагнации в начале 2011 года представляется все более возможным», - заключил Репченко.
По данным Росстата, в России за десять месяцев ввели в строй жилье площадью 37,7 млн кв. м, что на 5% ниже показателя того же периода прошлого года. По логике, недостаток жилья на рынке и увеличение спроса должны были привести к росту цен на недвижимость, но этого не произошло. Более того, цены «застыли» на уровне начала года и во многих регионах начали даже снижаться.
По данным «Миэль», количество столичных квартир, выставленных на продажу, выросло за последний месяц на 7,8%, до 48 тыс. объектов. По данным компании «Инком-недвижимость» - на 5,2%, до 52,5 тыс. объектов. Это рекордные показатели за год.
«Все эти данные говорят о том, что продавцы уже не надеются на рост цен и пытаются продать недвижимость на "пике". То же самое происходило с рынком жилья перед кризисом 2008 года», - отметил эксперт столичного Центра недвижимости Алексей Бекетов. По его данным, только в октябре средняя стоимость квадратного метра в долларах снизилась на 6,3%, цены в рублях также снижаются.
Пришла пора делать различие между выставленной ценой и действительной ценой на недвижимость, особо отметил Бекетов. «Когда речь идет о реальном покупателе, в ход идут "подковерные" цены, это известно всем экспертам. Положим, квартиру выставляют на продажу за 5 млн рублей. Однако за реального покупателя идет суровая война. Ему готовы предоставить существенную скидку от 5 млн рублей. Сейчас скидки могут доходить до 10-20%, иначе квартира "зависнет" надолго, если не навсегда», - пояснил Бекетов.
Подобного рода скидки не входят в официальную статистику, в ней приведены только выставляемые цены. Но именно скидки говорят об истинном положении дел и о реальном платежеспособном спросе. Бекетов считает, что цены на недвижимость «созрели» для падения, поскольку размер необъявленных скидок увеличивается. «Все идет точно так же, как перед кризисом на рынке недвижимости 2008 года», - заключил Бекетов.
| |