|
Цены на квартиры в элитных домах постепенно возвращаются к докризисному уровню. Согласно очередному рейтингу самых дорогих элитных домов Москвы, средняя цена за квадратный метр сегодня поднялась почти до $37 тыс. Как ожидают эксперты, в ближайшее время рынок столкнется с очередным повышением цен и дефицитом адекватного предложения элитной недвижимости.
Согласно представленному компанией IntermarkSavills индексу средней стоимости кв. метра PCM TOP-100 (Prime Central Moscow Top-100 Index) в декабре 2010 года значение этого индекса достигло $36 950 за кв.м, что на 12,6% превысило показатели декабря 2009 года. Максимальная цена 1 кв.м квартиры из сотни самых дорогих при этом превышает $ 58 тыс., минимальная- около $ 30 тыс. за кв. м.
Средний бюджет элитной квартиры, вошедшей в составленный компанией Тор-100 самых дорогих квартир Москвы, составляет $ 9,9 млн. Таким образом суммарная стоимость первой сотни столичных элитных квартир- около $ 1 млрд. долл. Цена самого дорогостоящего предложения- более $ 30 млн., 100-е место занимает квартира за $4,5 млн.
ТОП-100: снова Остоженка
Как рассказал GZT.RU руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки Партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин, в пятерку самых дорогих на сегодняшний день предложений на квартирном рынке Москвы входят исключительно объекты, расположенные в районе улицы Остоженка. Самое дорогое предложение (около $ 58 тыс. за кв. м)- апартаменты в доме в Молочном переулке. Замыкает пятерку квартира в жилом доме «Кристалл Хаус»- около $ 48 тыс. за кв. м. Всего на рынке представлено более 20 предложений со средней ценой квадратного метра более $ 40 тыс. и около 100- с ценой более $ 30 тыс. за кв. метр.
Из первой сотни самых дорогих квартир 64 предлагаются на вторичном рынке, остальные- на первичном. Около 55% объектов из Тор-100 расположены в районе Остоженки, 13%- в тех же Хамовниках, но за пределами Садового кольца. Остальные- в районе Тверской (9%), Патриарших прудов (8%), Арбата (7%) и Якиманки (5%). Единичные представители первой сотни самых дорогих столичных квартир- на Чистых Прудах и Пресне.
Площадь 100 самых дорогих квартир Москвы находится в диапазоне от 140 до 830 кв.м, средняя- 267 кв.м. Только около 1/3 объектов из Тор-100- пентхаусы, остальные- квартиры, расположенные не на последних этажах. Все квартиры из Тор-100 находятся в 42 жилых комплексах. Наиболее высокие цены имеют место в проектах: Молочный пер., 1; «Новая Остоженка» (1-й Зачатьевский пер., 5-9); «Кристалл Хаус» (Коробейников пер., вл. 1/2); «Респект» (Б. Гнездниковский пер., 3); «Патриарх» (Ермолаевский пер., 15/44);Брюсов пер., 19; Гранатный, 6; «Стольник» (М. Левшинский, 5).
В ожидании роста цен
Как прокомментировал рейтинг Дмитрий Халин, в 2011 году ожидается дальнейшее повышение цен на самые дорогие квартиры. В самое ближайшее время на рынок выйдет несколько комплексов, включающих квартиры по цене $ 40-45 тыс. за кв. м. «Стоимость самого дорогого предложения в 2011 году, скорее всего, превысит $ 60 тыс. за кв. м»,- полагает эксперт. Впрочем, он поясняет, что если говорить об активности покупателей в самом дорогом сегменте, то сделки по ценам более $ 30 тыс. за кв.м- явление скорее исключительное, чем системное. Из всего объема сделок в элитном сегменте лишь 6-7% приходится на ценовой диапазон более за $ 25 тыс. за кв.метр. Наибольший же спрос на элитное жилье (около 2/3 сделок) совершается в диапазоне $10-20 тыс. за кв. м.
«В прошлом 2009 году самых дорогих предложений (с ценой более $ 30 тыс. за кв. метр) было существенно меньше, так как в условиях острой фазы кризиса собственники и застройщики не были уверены в возможности реализации квартир по столь высоким ценам, поэтому откладывали их продажу до лучших времен. В 2010 году рынок жилья в целом и элитного жилья в частности существенно оживился, в связи с чем собственники дорогих квартир осознали, что сейчас вероятность продаж подобных объектов значительно выше. Исходя из чего выставляют цены того уровня, который кажется им приемлемым»,- полагает Дмитрий Халин.
По данным компании Penny Lane Realty средние цены элитной недвижимости выросли на 7,7% на первичном и на 8,4% на вторичном рынках. При этом на первичном рынке рост цен был очень неравномерным. Например, некоторые новые объекты подорожали на 20%. По мнению директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, рост цен на элитную недвижимость в 2010 году вполне обоснован: эксперт объясняет его ростом производства в 2010 году, особенно в некоторых отраслях вроде трубопрокатной. Основными покупателями элитных квартир, по информации компании, сегодня являются сотрудники сотрудники нефте-газовой отрасли.
И первичка, и вторичка...
«Спрос на элитные квартиры весьма высокий и на первичном, и на вторичном рынках. Например, на сегодняшний день квартиры в жилых комплексах "Четыре Солнца" и "Трилогия" практически полностью раскуплены, в "Садовых кварталах" продажи временно приостановлены, в Гранатном, дом 6 остались нереализованными всего 4 квартиры. Что касается вторичного рынка, то приведу реальные примеры: в нашей компании в апреле была выставлена квартира на Арбате стоимостью $10 млн. и квартира на Чистых Прудах за $2,1 млн., в мае обе квартиры уже были куплены. Я бы не назвал это невостребованностью элитного предложения, о которой заявляли некоторые эксперты данного сегмента рынка»,- заявил Александр Зиминский из Penny Lane Realty.
Грядет дефицит
По информации IntermarkSavills, если сравнить число элитных объектов, выставленных на продажу, с числом сделок, совершенных в 2010 году, можно констатировать, что предложение превышает число сделок более чем в два раза. В то же время среди этой массы предложения объектов с адекватным сочетанием цены и качества- не более 25%, остальные объекты являются переоцененными. Таким образом, в сегменте элитного жилья можно говорить о дефиците «правильного» предложения, соответствующего текущему спросу и ценовым ожиданиям основной массы покупателей.
Как считает директор по развитию компании «Калинка Риэлти» Алексей Сидоров, в настоящий момент по числу сделок на элитном рынке мы находимся на уровне 2007 года. «По нашим данным, основное число сделок совершается в пределах $20-25 тыс. за кв. м, реально предложения на первичном рынке начинаются от $10-11 тыс. на кв. м. Что касается "вторички", то предложенная IntermarkSavills средняя цена не отражает реального состояния дел на этом рынке: в некоторых домах класса де люкс цены упали в кризис, и успели снова вырасти, но это не является тенденцией рынка. На данный момент на вторичном рынке есть два разных направления: некоторые продавцы даже готовы под новый год давать скидки за скорость приобретения. И, наоборот, отдельные продавцы ждут весеннего оживления и не торопятся "падать" в цене. Однако, главный тренд сегодня- это спокойный спрос и стабильная реализация жилья, без особых ожиданий по изменению стоимости квадратного метра. В настоящий момент наблюдается уже не стагнация, а баланс спроса и предложения. Если прогнозировать на будущее, то этот баланс, скорее всего, изменится в сторону сокращения предложения»,- говорит Алексей Сидоров.
В «Калинка Риэлти» сообщают, что с реализацией некоторых объектов вроде дома по Гранатному, 6, на рынке в 2011 году может фактически не остаться качественных предложений домов уровня де люкс: первые новостройки начнут выходить на рынок лишь примерно в середине 2011 года. «За это время может образоваться даже не новый пузырь, а некий дефицит предложений. Его подтверждают активные продажи в некоторых объектах, которые мы начали продавать еще до выведения на рынок. В то же время стоит отметить, что инвестиционного интереса у покупателей элитного жилья уже нет: сейчас он носит другой характер. Люди осваивают бюджеты для того, чтобы решить жилищные условия. Так что инвестиционного спроса на рынке мы пока не наблюдаем»,- заключает Алексей Сидоров.
| |