|
Новое руководство Москвы считает, что стоимость жилья в городе необоснованно завышена. По мнению заместителя мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, снизить цены на жилье поможет правильная организация строительного процесса и уменьшение издержек. Эксперты рынка недвижимости пока скептически относятся к инициативе чиновников.
«Мне они (цены на жилье- ред.) кажутся необоснованно завышенными. Думаю, возможность для снижения цен в Москве есть- нужно правильно организовать процесс и уменьшить издержки. Ведь строительная себестоимость в регионах сильно не отличается. В Татарстане, например, она составляет 20 тыс.- 25 тыс. рублей за 1 кв. метр»,- заявил Марат Хуснуллин в интервью газете «Ведомости», которое было опубликовано в среду 2 февраля.
Как считает заммэра, на цену жилья в Москве серьезно влияют стоимость земли, расходы на подключение к инженерным коммуникациям и административные барьеры. «Кстати, из-за таких проблем, возникших с подключением к электроэнергии, у нас до сих пор более 300 готовых объектов не имеет электроснабжения по постоянной схеме. При той плате за подключение к электричеству, которая сегодня установлена, ситуация ненормальная»,- отметил заммэра.
Проверка на дорогах
Среди прочего, Марат Хуснуллин заявил о тех мерах, которые уже принимаются новым сформированным правительством. В частности, в 2011 году стройкомплекс Москвы планирует ввести в строй 606 тыс. жилья по горзаказу- аналогично объему 2010 года. «Перед нами поставлена задача ни одной социальной программы не снижать. Сколько было социальных программ- их все обязательно выдержим»,- говорит Хуснуллин. Также он поведал о планах по строительству объектов социальной и городской инфраструктуры. Общий объем строительства пока уточняется: на него повлияет ситуация с инвестконтрактами, по которым заложено 40 млн кв. м разной недвижимости (жилой, торговой, офисной).
Кроме того, анализируется программа по сносу пятиэтажек: стройкомплекс планирует в течение 1-2 месяцев подготовить программу «Жилище» (Москва- единственный регион, где ее нет). «Для этого нам предстоит еще раз серьезно проанализировать возможности генплана. Еще одна серьезная задача касается градостроительной политики- сейчас мы анализируем объекты, строящиеся в городе: сколько, какие, где. Особое внимание будет уделено корректировке градостроительной политики с точки зрения плотности застройки и увеличения дорожной сети. Где есть необходимость, плотность застройки будет уменьшена»,- сообщает чиновник, полагая, что снижение плотности застройки не приведет к возникновению дефицита жилья.
Также столичные чиновники каждую субботу объезжают основные магистрали на предмет ревизии московских строек и обнаружения проектов, затрудняющих транспортную ситуацию, и пересматривают инвестиционные контракты. «В первую очередь изучаем, как он влияет на градостроительную политику города, транспортную доступность, обеспечение инженерией, социальными объектами. Мы поставили себе задачу до 1 апреля рассмотреть наиболее горящие объекты. Чтобы не было остановки строительства, всем без исключения застройщикам продлили разрешения на строительство. Сегодня в первую очередь анализируем все строящиеся объекты, потом будем смотреть те, которые еще не начали строить и находятся на стадии проектирования»,- рассказал Марат Хуснуллин.
Нужно отсекать На совещании по развитию жилищного строительства в регионах, прошедшем 3 февраля 2011 г. в Кирове, премьер-министр РФ Владимир Путин заявил о необходимости установить жесткие требования к компаниям, участвующим в конкурсах на строительство. «Здесь нельзя потворствовать монополизму, нельзя допускать, чтобы к участию в конкурсах имели доступ лишь свои, близкие застройщики. В то же время, нужно отсекать фирмы, которые, не имея ни квалификации, ни строительных мощностей, за счет разных сомнительных каналов выигрывают конкурсы, а затем сами, ничего не делая, лишь снимая свой процент, передают стройку в субподряд другим организациям»,- сказал Путин на совещании по жилищному строительству. «Нужно выработать соответствующую практику. Здесь сложностей никаких нет. Нужно предъявлять просто при допуске к конкурсу определенные требования»,- сказал он. Так, по словам Путина, у компаний застройщика должны быть оборотные средства, техника, люди, опыт, сданные объекты в активе.
Благие намерения и рост цен
Мнение аналитиков рынка недвижимости относительно эффективности планов городского стройкомплекса во главе с его руководителем разделилось. Хотя относительно высокого уровня цен на московское жилье с Маратом Хуснуллиным никто и не спорил. «Цены на жилье в Москве действительно высокие, особенно если по мировым критериям соотносить их с доходами населения. Есть такое эмпирическое правило в мировой экономике, что стоимость метра должна быть примерно равна месячному доходу человека. У нас в Москве выходит, что доход человека составляет около тысячи долларов, ну две неофициально. А стоимость жилья у нас по индексу 4,5- вдвое выше. Такая же ситуация наблюдается и в области, и в других регионах России. Основная причина дороговизны- недостаток жилья одновременно с наличием шальных денег у определенных групп населения, имеющих отношение к нефтяным, финансовым рынкам, которые скупают жилье с инвестиционными целями.»,- считает руководитель АЦ ИРН.ру Олег Репченко.
По его мнению, единственный способ решения этой проблемы- строить больше для ликвидации дефицита. «Если вспомнить 90-е годы, тогда спекулировали практически на всем. Но после ликвидации дефицита спекулировать перестали. А ведь строить больше тоже ничего не мешает. Можно согласиться с заявлением, что Москва не резиновая, и нельзя построить жилье для всех. Но строить как минимум около 5 млн кв. м в год, как строили до кризиса, вполне реально. Ведь в генплане до 2025 года уже зарезервированы эти площади под строительство жилья. А в других регионах страны можно строить еще больше»,- сообщает GZT.RU аналитик.
В заявлении заместителя мэра все абсолютно правильно и логично. Более того, эти проблемы всем давно известны- осталось только чтобы кто-то их наконец решил. И девелоперы возражать вряд ли станут, хотя для кого-то, кто уже понес все эти издержки, особенно по крупным проектам, в среднесрочной перспективе это будет означать снижение (возможно и до нуля) рентабельности. Главное, чтобы «правильно организованный процесс и уменьшенные издержки» были понятными и прозрачными и относились ко всем участникам рынка, считает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Грядет дефицит
Как полагает руководитель АКЦ «Миэль» Владислав Луцков, благие намерения властей по увеличению объемов ввода жилья, конечно, должны привести к снижению цен или, как минимум, остановить их рост. «Однако если переложить эти намерения на текущую ситуацию в Москве, когда в городе происходит болезненный пересмотр действующих инвестконтрактов, существует проблема дороговизны технических условий и дефицита земли в городе, перемены правил игры и требований к инвесторам, становится ясно, что ситуация никак не способствует увеличению темпов строительства, по крайней мере в течение одного-двух лет»,- говорит Луцков. По его мнению, текущая ситуация с низким выходом объектов на рынок сохранится в течение всего 2011 года, что и создаст дефицитное предложение на рынке и будет способствовать росту цен.
«Разве что мы не ожидаем большого роста, так как потребитель не готов к серьезному росту цен- тогда он снова отложит свою покупку на какой-то срок. некоторый срок. Это закономерный вывод и результат кризисной ситуации на рынке- потребитель не готов платить столько же, сколько до кризиса и прочих социальных потрясений. Максимальный рост цен может составить 10-15%, хотя уже сейчас мы зафиксировали, что по ряду объектов застройщики подняли цены от 5 до 15%. Это еще не общерыночная тенденция, но уже факт»,- констатирует Владислав Луцков.
Путин указал направления. Как заявил в Кирове 3 февраля премьер-министр РФ Владимир Путин, к 2016 году необходимо увеличить объем жилищного строительства до 100 млн кв. м, а к 2020- до 142 млн кв. м. «Прежде всего, нам надо окончательно преодолеть последствия кризиса. И вновь начать активно наращивать объемы жилищного строительства. За предстоящие 5 лет постараться добиться роста в полтора раза- с 58 млн кв. м в 2010 году до 90 млн кв. м в 2015 году»,- сказал Путин на совещании по развитию жилищного строительства в регионах в Кирове. Он подчеркнул, что за период действия программы «Жилище», инвестиции в которую составляют более 600 млрд руб., должно быть построено почти 370 млн кв. м. «Уже в 2016 году планируется выйти на объем строительства в 100 млн кв. м, а к 2020 году - в 142 млн»,- сказал Владимир Путин. Также премьер отметил, что на помощь регионам по реализации жилищных программ в ФЦП «Жилище» заложен 21 млрд руб.
По его мнению, сделать жилье доступным можно лишь с помощью работы правительства сразу по нескольким направлениям: это увеличение объемов жилищного строительства, рост доходов населения и снижение процентной ставки по ипотечным кредитам. «Если один из этих показателей будет идти с опережением или опозданием, к примеру, доходы будут расти, а требования к заемщику по процентным ставкам снижаться, а строительство нового жилья будет отставать, мы получим новый виток роста цен»,- считают в АКЦ «Миэль».
Более резким в своих суждениях был аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. По его мнению, сейчас в Москве делается все для того, чтобы цены на жилье были выше. «Пока ни одного шага, который бы вел к снижению цен, я не увидел. Наоборот, все сделанные шаги ведут к повышению цен. Конкретно, это развал работы стройкомплекса, паралич инвестиционных контрактов. Это все сработает на снижение объема предложения и повышение цен. Сперва на первичном, а потом и на вторичном рынке»,- заявил GZT.RU аналитик.
Мрачные прогнозы
Как подсчитывает в своем аналитическом прогнозе Юрий Кочетков, всего в 2009 году был сдан 1 млн. 916,5 тыс. кв. м жилья, и 2 млн. 363 тыс. кв. м по плану в 2010 году («думаю, реально сдали от этого не более 90%»- считает аналитик). «И самая главная цифра, которая во-многом определит нам 2011 год: 877 тыс. кв. м новых объектов на рынке по 2010 году. То есть, скорее всего, полный ввод в 2010 году, когда его подсчитают, не составит и 2,6 млн кв. м. А в 2011 году вообще может наступить окончательный провал ввода жилья, вызванный структурным развалом работы Мосстройкомплекса, и цифра не превысит и 2 млн кв. м. Это при 4-5 миллионном вводе в прошлые докризисные годы!»,- возмущается Кочетков.
По его мнению, причина такого плачевного положения в том, что новое руководство неустанно обещает сокращать сроки оформления документации, привлекать новых инвесторов и т.д. «Но обещать- это не, гм..., не мешки ворочать. По факту за 4 месяца работы расторгли 8 старых инвестконтрактов, перемешали чиновников, создали ряд новых чиновничьих структур на месте старых. Про перенаправленные финансовые потоки я пока скромно промолчу. Удивительное дело, но основные события пока имеют место лишь в Московской области: там возрождаются мега-проекты, проводят конкурсы по Сколково, насыщают рынок масштабным предложением нового жилья. В Москве творится непонятно что. Все объекты, попавшие на рынок с октября 2010 г.- это хорошо забытое старое. Реальных сдвигов ни с документами, ни с инвесторами не наблюдается. Так что остается лишь скорбно наблюдать дальнейший коллапс жилищного строительства в Москве. Как это отразится на рынке жилья- предугадать не трудно. Не даром я лично планирую коллосальный рост ценника к концу года»,- заключает эксперт.
В свою очередь, Олег Репченко склонен считать, что приход новых чиновников к власти, наоборот, заставит их какое-то время работать с драйвом и рвением, чтобы показать, что они не зря пришли к власти.
| |