|
Девелопер, решив вопросы с землей и коммуникациями, уходит, оставляя жителей неоднородного социального состава налаживать жизнь; это удается не везде из-за коммунальных противоречий.
По подсчетам аналитического центра Irn.ru, в 2011 г. в Подмосковье к строительству домов будет готово 105 организованных поселков без подряда. Для сравнения: в прошлом году их было 84. Это 9856 участков в 2010 г. и 14 641 в 2011 г. Теперь этой армии землевладельцев предстоит построить дома на своих участках, сообща обустроить территорию поселков и наладить жизнь в них. Для многих будущих дачников это может оказаться непросто.
Корень проблем
Этой весной компания «Абсолют Менеджмент» завершила один из своих проектов с участками без подряда. Покупатели уже получили свидетельства о собственности на землю, дороги в готовы, забор уже стоит. «Сейчас идет сдача коммуникаций, некоторые покупатели уже приступили к строительству домов. После этого наши обязательства перед ними будут выполнены в полном объеме и в срок», - рассказывает Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию «Абсолют Менеджмент». В начале марта компания провела собрание собственников участков, где рассказала о графике завершения своих работ и будущих действиях покупателей. После чего один из них написал в компанию письмо.
«После собрания у меня осталось чувство, что со временем многие вопросы могут повиснуть в воздухе и остаться нерешенными... Ваша компания как девелопер завершает выполнение анонсированных обязательств и передает управление некоммерческому партнерству (НП), членами которого мы вскоре станем... [В поселке] собрались разные по статусу и положению люди, имеющие абсолютно противоположные точки зрения на вопросы, когда и как строить, как управлять поселком в дальнейшем. Жители, как показало собрание, еще не готовы к решению многих проблем...», - пишет будущий житель поселка (копия его письма есть в распоряжении «Ведомостей»). Покупатель беспокоится об эстетическом стиле поселка, предлагает обсудить кандидатуры на пост председателя НП, создать в Интернете форум жителей, определиться с формой юрлица, которому будет передано общее имущество поселка (дороги, сети). Решение всех этих оргвопросов он предлагает взять на себя девелоперу.
«Сейчас мы как девелопер решаем все вопросы по подключению поселка к электричеству, оплате его за собственников, охране, при необходимости получению разрешений на строительство домов, но ждем, пока передадим эти обязательства в надежные руки, которые устраивают наших покупателей. Управлять поселком мы не будем - это не наш бизнес», - озвучивает реакцию компании на письмо Анна Шишкина.
Обычно в момент формирования проекта девелопер создает дачное некоммерческое партнерство (ДНП), назначая его председателем своего сотрудника. ДНП выполняет комплекс работ по подведению коммуникаций, получению технических условий, прокладке дорог, установке заборов и других мероприятий, необходимых для жизнедеятельности поселка, - описывает работу над проектом Максим Лещев, гендиректор «Гео Девелопмент». «Как только строительные работы закончены, а сети в поселке сданы, ДНП передается жителям, бразды правления переходят от сотрудника девелоперской компании к председателю, избранному из числа собственников участков ими же самими», - продолжает Анна Шишкина.
Словом, участие девелопера в проекте должно продолжаться до тех пор, пока поселок не сдан в эксплуатацию, резюмирует Илья Ануров, гендиректор RCF Capital Trust. «В договоре, который подписывают девелопер и покупатель, четко регламентируются все обязанности девелопера по отношению к клиенту. А выделять отдельных работников и дополнительный бюджет на проблемы собственников, не оговоренные в договоре, девелопер, разумеется, не хочет», - объясняет Ануров.
Дачники онлайн
Покупателям надо договориться о массе насущных вопросов: общем заборе, архитектурном стиле домов, выборе управляющей компании и проч. Автор письма в «Абсолют Менеджмент» предлагает обсуждать все это на закрытом форуме, о создании которого он опять же просит девелопера. «Сайт вы можете использовать для размещения рекламной информации группы компаний "Абсолют" и ее партнеров», - аргументирует он. «Сайт поселка как рекламная площадка - к сожалению, это утопия. Предложения группы "Абсолют" большинству собственников будут неинтересны, а функционирование сайта как полноценной рекламной площадки требует серьезных инвестиций в его продвижение, что не соответствует статусу сайта закрытого поселка», - уверена Шишкина.
Анна Шишкина считает, что когда все участки в поселке проданы, то можно закрыть сайт поселка для общего доступа, передать его ДНП. Что «Абсолют Менеджмент» и предложила своим покупателям. По оценке Шишкиной, это обойдется им примерно в 30 000 - 40 000 руб. плюс поддержка сайта - размещение новой информации, проведение голосований - около 7000-10 000 руб. в месяц. «Если сумма устроит собственников, мы можем заказать от лица ДНП данные работы. Пока же они создали сообщество на одном из общедоступных сайтов и плодотворно там общаются», - говорит Шишкина.
Коммерческий директор компании «Родные земли» Владимир Ефимов считает, что форум нужен самим жителям, а не девелоперу: «Имеет смысл помочь им в его создании, но модерировать его они должны самостоятельно, чтобы не возникало вопросов о некорректном администрировании со стороны девелопера. Пусть он заходит туда в качестве рядового посетителя. Мы именно так и поступаем».
УК - не указ
Большинство девелоперов старается в сложные взаимоотношения жителей не вмешиваться. «После сдачи поселка компания может оказать им услуги консультационного характера, выступить в роли подрядной организации, но только если собственники сами решат к ней обратиться», - говорит Татьяна Мухина, руководитель отдела маркетинга компании «ТрансРегионИнвест».
Редкое исключение - компания «Загородный проект», которая сделала управление собственными коттеджными поселками отдельным направлением бизнеса. «Проанализировав рынок загородной недвижимости на предмет наличия профессиональных управляющих компаний, мы были вынуждены создать собственную эксплуатационную компанию "ЗагородСервис"», - объясняет коммерческий директор «Загородного проекта» Алексей Гусев.
Сейчас у компании шесть проектов с участками без подряда, в четырех из них покупатели строят дома. Девелопер в лице «ЗагородСервис» предлагает им услуги по подряду или выбору подрядчика, технадзору за строительством, подключает дома к сетям, модерирует форум жителей и разрешает конфликты. «Кто-то из жителей не там поставил забор, кто-то залез на чужую территорию, кто-то нарушил градостроительные нормы и вырыл фундамент во весь участок, тем самым обрушил фундамент соседского забора. Такие проблемы возникают каждый день», - рассказывает Гусев. Он считает, что их УК работает эффективно: около 30% продаж в компании происходит по рекомендации, а на форумах проектов жители благодарят управляющую компанию. Правда, признается Гусев, есть и негативные отзывы. Услуги по управлению, куда входят охрана, уборка территории, благоустройство и проч. стоят 6000 руб. в месяц.
«Потребитель на загородном рынке считает, что все, как на курорте, уже включено. Он же заплатил миллионы, а к нему приходят и просят заплатить за что-то еще», - описывает проблему Валентина Филонова, гендиректор управляющей компании «Асквэл».
Анна Шишкина из «Абсолют Менеджмент» знает, что покупателям в их поселке тоже предлагает услуги одна из УК. «Но пока они не могут договориться именно из-за позиции УК, которая навязывает свои условия. Хотя в поселке необходим орган, который бы регламентировал отношения между жителями. В настоящий момент собственники определяются, как управлять поселком», - продолжает Шишкина. По ее мнению, наладить управление поселком они все же смогут: «В нашем поселке дорогие участки, поэтому статус многих покупателей - руководители, которые умеют управлять и договариваться, это облегчает решение многих проблем».
В эконом-классе все сложнее. «Менее обеспеченные граждане не согласятся на дополнительные расходы, поэтому больших перспектив в развитии УК в поселках эконом-класса я не вижу. Структура управления там может ограничиваться привлеченным главным инженером, охраной, бухгалтером и председателем», - считает Максим Лещев. А уж находить компромиссы жителям поселка придется самостоятельно.
| |