|
Загородная застройка уплотняется, вокруг Москвы формируются и собственные типы пригородных поселков. Эксперты ожидают, что в ближайшие годы мультиформатных поселков с таунхаусами в пригороде станет больше. Загородная застройка уплотняется.
«Низкоэтажная городская застройка территорий, расположенных рядом с мегаполисами, - общемировая тенденция. У Москвы и ближнего Подмосковья достаточно большой потенциал развития в этом направлении», - уверен Алексей Иванов, руководитель архитектурного бюро «Архстройдизайн».
За прошлый год объем предложения таун-хаусов увеличился на 12%, а в конце 2010 - начале 2011 г., по данным исследования Urban Group, на московский рынок недвижимости вышло 11 новых проектов с этим типом жилья. Сейчас на московском рынке представлен 141 поселок таунхаусов, 77 из них находятся в продаже.
Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, уточняет: хотя поселков с таунхаусами прибавилось, в новых проектах собственно таунхаусов стало меньше. В среднем на один поселок их приходится 84 (в поселках, которые начинали строиться до 2009 г., было не менее 121). Уменьшается площадь придомовых участков (с 3 до 1 сотки). Средняя площадь таунхауса в 2010 г. была 210 кв. м - это на 9% меньше, чем в 2009 г. (230 кв. м), встречаются квартиры и по 100 кв. м. В результате ценник стартует от 4,5 млн руб. До кризиса, по словам руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, минимальная стоимость начиналась от 10 млн руб. «Сокращается доля поселков таунхаусов, которые проектировались по типу сугубо загородного жилья, увеличивается число мультиформатных комплексов "таунхаусы + квартиры"», - делают вывод в Urban Group. «Покупатели воспринимают таунхаус преимущественно как городское жилье, с городским уровнем комфорта и инфраструктуры», - говорит Блинов.
За последние пару лет определились основные типы подмосковных таунхаусов: проекты, которые находятся на территории небольших подмосковных городов, в 30-километровой зоне от МКАД - Лобне, Королеве, Пушкино, Троицке и др; таунхаусы в составе жилого комплекса, спроектированного по принципу небольшого городка, где они соседствуют со среднеэтажной застройкой. Наиболее распространенный вариант - включение таунхаусов в состав мультиформатных поселков. В кризис таких «включений» стало больше. По словам Петра Кирилловского, директора по маркетингу проектов «Величъ» и «Lipki парк», дуплексы и таунхаусы ввели в проект «Lipki парк» как «более рациональное жилье», хотя изначально там планировали строить коттеджи на больших участках. Плотность застройки увеличилась, что позволило девелоперу улучшить экономику проекта в целом и предложить покупателям более низкую цену.
Застройщики коттеджных поселков с помощью таунхаусов отделяют зону более дорогих коттеджей от зоны многоквартирных домов или от дороги. А покупателям предлагается еще один вариант жилья, то есть расширяется целевая аудитория. По словам Алексея Аверьянова, подобная концепция позволяет диверсифицировать риски: «Если плохо продаются коттеджи, это можно компенсировать хорошими продажами таунхаусов, и наоборот». Для инвестора мультиформатный поселок, по оценке Владимира Яхонтова, управляющего партнера «Миэль - загородная недвижимость», дороже на 15-20%, чем монопроект. Однако снижение классности поселка приводит к увеличению продаваемых площадей и в конечном итоге к росту выручки, добавляет он.
Илья Ануров, гендиректор RCF Capital Trust, напоминает: в моноформатных поселках 30-35% площадей не продается и отводится под общественные зоны. А в мультиформатных этот показатель не превышает 20%. «За счет более эффективного использования территории девелопер может продавать конечный продукт по более низким ценам», - говорит Ануров.
Среди самых успешных проектов сезона эксперты называют «Ивакино-Покровское» (проект Urban Group) и «Маленькую Шотландию» (строит и продает «Инком») на ленинградском направлении, «Бристоль» (проект компании «Скарлет») на Киевском шоссе, в котором продавалось более 50 таунхаусов за квартал.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», уверен: смешивать аудиторию премиум- и экономкласса, к которому все-таки относятся таунхаусы, нежелательно. Из 10 собственных поселков у «Инкома» мультиформатный только один. С ним согласна и Наталья Кац, гендиректор компании «Усадьба», которая считает, что массового «смешения форматов» в ближайшем будущем не произойдет. «В очень дорогом и, как ни странно, в самом дешевом сегментах клиенты стремятся к социальной однородности, им важно, чтобы, например, их дети хорошо адаптировались к окружению. А там, где на объективно небольшой территории селятся люди совсем разных уровней достатка, это проблематично», - объясняет она.
| |