|
Консультанты по недвижимости попробовали подсчитать, сколько правительства России и Великобритании могли бы запросить за свои штаб-квартиры.
По просьбе «Ведомостей» мировые консультанты попробовали подсчитать, сколько правительства России и Великобритании могли запросить за свои штаб-квартиры, если бы собрались их продать на открытом рынке. Сравнивались Кремль и Вестминстер.
Резиденцией президента на территории Кремля является Сенатский дворец. Премьер-министр Великобритании располагается на Даунинг-стрит, 10. В качестве «дополнительных опций» рассматривались московский Белый дом и Букингемский дворец (резиденция королевы, также в районе Вестминстер).
Государственные активы нельзя рассматривать как офисную недвижимость, так как к стоимости собственно зданий прибавляется их историческая ценность, материально оценить которую невозможно, - общее мнение опрошенных консультантов (CB Richard Ellis, King Sturge LLP, Knight Frank LLP). Константин Лебедев, партнер, руководитель отдела оценки Cushman&Wakefield, рассказал об известной аксиоме оценщиков: «Есть несколько объектов, которые никто никогда не сможет правильно оценить - это Кремль и Белый дом». Руперт Перкинс, партнер King Sturge LLP, был еще более категоричен по отношению к Вестминстеру: «Нет цены, за которую можно было бы его купить. Он бесценен».
Но, если отбросить историко-эмоциональную составляющую, то эти объекты оцениваются как любой другой объект офисной недвижимости.
Средняя стоимость кв. м офисов в районе Кремля сейчас составляет $20 000, утверждают аналитики московского Knight Frank. Если учесть уникальные особенности объекта (расположение в самом центре Москвы, близость к метро, наличие большой огороженной охраняемой территории, архитектурно-историческая ценность и т.д.), то Сенатский дворец (без меблировки), по их мнению, может быть оценен в $50 000 за кв. м. Хотя, оговариваются аналитики Knight Frank, если бы этот объект когда-либо вышел на рынок, то продажа его, скорее всего, осуществлялась бы посредством аукциона, и цена могла бы возрасти многократно. К недостаткам объекта было отнесено то, что Кремль лишен одного из ключевых преимуществ недвижимости в этом районе - вида на Кремль.
«Известных данных о стоимости Вестминстера, конечно, нет, - говорит Елена Нортон, партнер Knight Frank LLP. - Это стратегическая информация и она будет храниться у администрации соответствующих зданий и у компаний, которые проводили их оценку». Остальным придется довольствоваться сравнительным анализом стоимости недвижимости в прилегающих районах. Рядом с Даунин-стрит находится элитный особняк «Уайтхолл корт» - «Он, кстати, пользуется спросом у респектабельных русских покупателей», - отмечает Нортон. Лондонский Knight Frank в 2008-2009 гг., по ее словам, «делал здесь продажи» - примерно по 20 000 фунтов за кв. м. Резиденция королевы (Букингемский дворец) граничит с Белгравией, в этом районе цены колеблются от 40 000 фунтов за суперэлитные квартиры до 20 000 фунтов за особняки.
Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge, полагает, что московский Белый дом вполне можно «конвертировать в штаб-квартиру какой-то корпорации или офисный центр» - «здание более функционально и менее экзотично, нежели некоторые постройки Кремля». По его мнению, стоимость кв. м в Белом доме (в его теперешнем состоянии) могла бы варьироваться от $10 000 до $12.000. Но покупатель должен будет вложить средства в реконструкцию данного здания под офисный центр - примерно по $1500 на каждый кв. м.
| |