|
Минрегион России представил проект строительства доходных домов в российских регионах. Предполагается, что к 2020 г. они должны занять до 20% всего возводимого нового жилья, как в Европе и США. К этому году предполагается сдавать 140 млн кв. м жилья, из них на долю доходных домов придется около 30 млн кв. м.
Модель частного строительства доходных домов отрабатывается в Самаре, Краснодаре, Новосибирске, Калужской области. По расчетам Минрегиона РФ, для Калужской области цена найма квартиры-студии площадью 35 кв. м составит 11 000 руб. Для более-крупных городов назывались цифры в 15 000-16 000 руб. в месяц.
Если инициатива Минрегиона РФ будет реализована, проект доходных домов может стать «настоящим спасением для молодых семей», полагает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, поскольку стоимость найма в таких домах составит 8000-10 000 руб. в месяц. «Это в 2-3 раза ниже среднерыночной ставки аренды в сегменте эконом-класса», добавляет он.
В Москве сегодня только один доходный дом, который построил еще в 2003 г. Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) в Большом Николоворобинском пер., 10. Цена найма в этом доме, по данным Константина Ковалева, управляющего партнера Blackwood, 120 000 - 125 000 руб. в месяц, еще 7 600 руб. за обслуживание, машиноместо в подземном паркинге стоит 10 000 руб. в месяц.
Эксперимент продолжения не получил. По мнению застройщиков, доходные дома не слишком доходны. Еще в 2008 г. девелоперы называли срок возврата инвестиций 7-10 лет для дорогих домов, при условии разработки правильной концепции. «Сегодня в бизнес- и элитном классе сроки окупаемости подобных проектов составляют 7-12 лет», говорит Ковалев. В эконом-классе они могут достигать более 20 лет.
Сроки окупаемости других девелоперских проектов - жилых комплексов, офисов, отелей - гораздо короче: 5-8 лет, сравнивает Зиминский, поэтому частным инвесторам проекты доходных домов неинтересны. Строительство доходных домов должно стать инициативой государства, уверен он: «Ведь это именно его обязанность создать все условия для того, чтобы люди могли снять качественное жилье и тратить на его оплату не более трети ежемесячного дохода».
В России приемлемый для институциональных инвесторов уровень доходности арендного бизнеса - 7-10% возможен также при использовании преимуществ закрытых паевых инвестиционных фондов, считает Роберт Хайруллин, гендиректор инвестиционной ГК ASG, которая реализует в Московской области проект системы доходных домов «Рублево-Мякинино». При поддержке государства и снятия административных барьеров привлекательность этого сегмента рынка для частных инвесторов может существенно возрасти.
«Задача властей - создать условия, чтобы полноценно заработал механизм государственно-частного партнерства, рассказывал еще в прошлом году заместитель министра регионального развития Константин Королевский. - Муниципалитет, если у него есть деньги, может сам строить арендное жилье для своих социальных нужд». По мнению Королевского, если проект доходных домов будет развиваться на условиях ГЧП «на фоне замедления инфляции окупаемость доходного жилья экономкласса для инвесторов должна составить порядка 8 лет».
По проекту «Рублево-Мякинино», Алексей Семин, председатель совета директоров УК «АС Менеджмент» (управляет активами инвестиционной группы ASG) ожидает «достаточно хорошие, но скромные по российским меркам показатели - на уровне 7-8% годовых [доходность проекта]". Предполагаемая стоимость найма жилья в апартаментах - 30 000-190 000 руб. в месяц; в коттеджах - 210 000-230 000 руб. в месяц. Комплекс расположен на территории 2,7 га, общая площадь объектов по проекту - 40 000 кв.м. Объем инвестиций в проект составит 2 млрд руб.
Идея возведения доходных домов витает на рынке недвижимости без малого десятилетие. Однако никаких видимых сдвигов пока не произошло.
В Париже, Брюсселе, Берлине, Мюнхене и многих других европейских городах строительство государственных и муниципальных доходных домов - давно сложившийся и отлаженный бизнес, на их долю приходится до трети рынка жилой городской недвижимости.
| |