|
В числе причин - предстоящий рост налогов на имущество, дорогое обслуживание и европейские образцы с иным форматом жизни.
Загородные дорогие дома постепенно теряют привлекательность, считает Дмитрий Ковальчук, вице-президент «Пробизнесбанка» (инвестор нескольких загородных проектов): «от коттеджей [люди] начинают отходить», сказал он на пресс-завтраке в Knight Frank. Среди причин остывания интереса к дорогой загородной недвижимости он назвал планы властей по увеличению налогов на имущество, высокую стоимость обслуживания и эксплуатации коттеджей и европейские образцы с иным форматом жизни.
К примеру, в поселке «Павлово» компании «ОПИН» расходы на эксплуатацию коттеджей составляют от 25 000 руб. в месяц, таунхаусов - 10 000-12 000 руб. в месяц. В поселке Городского семейного клуба - «Резиденции Монолит», который спроектировал известный архитектор Михаил Белов, - по $700-800 в месяц и «люди не понимают, за что платят», - говорит Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank.
Рублевка забита коттеджами, которые не продаются, знает Дмитрий Ковальчук. На западном направлении (Минское-Рублевское-Новорижское шоссе) в сегменте бизнес+ и премиум существует значительное превышение предложения над спросом, констатирует Соловьев. Инвестиционных сделок нет, покупают только для себя, добавил он.
Объем предложения ликвидных дорогих домов в настоящее время, по данным Knight Frank, - около 2000 объектов (первичный рынок - примерно 1500 домовладений и вторичный рынок - примерно 500 домов), заявок на покупку - в 10 раз меньше.
«Калинка-Риэлти» насчитывает на первичном рынке элитной загородной недвижимости 47 поселков на 1400 домовладений. Объем продаж за 1 квартал этого года, по их данным, составил только около 70 домовладений. Таким образом спрос, переросший в сделки, в 20 раз меньше объема предложения.
Сейчас загородный рынок элитной недвижимости - рынок покупателя.
Вместе с тем, качественных объектов мало, хороших объектов потенциальные покупатели ждут годами, рассказывает Соловьев, как, например, в поселке «Горки 21» (стоимость домовладений от $10 млн). Пошли продажи, по его словам, в проекте «Барвиха XXI» инвестиционно-строительной компании Gletcher, после того, как застройщик снизил цены. Продаются дома в поселке «Резиденция Рублево» компании «Снегири», комплексе «Олимпийская деревня Новогорск», поселке Millennium Park, перечисляет эксперт. С начала года в поселках Villagio Estate (компании «Инком-недвижимость») продано более 50 домов, половина из них - в поселке Millennium Park, отмечают в компании. В проекте Evergeen из 9 вилл продано только 4, указано на сайте поселка.
Перекос между спросом и предложением на элитном загородном рынке продлится еще долго. На Рублевке выйдет еще несколько проектов, знает Соловьев, но застройщики сейчас очень долго и тщательно продумывают концепцию. К примеру, один из таких клиентов Knight Frank уже год думает над проектом. Некоторые уже подготовленные проекты коттеджных поселков даже не выходят на рынок, говорит Ковальчук. Рынок не в пользу продавца.
По данным Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости Blackwood, с конца 2009 г. цены выросли на 5-10% только на наиболее качественные объекты. «Менее успешные поселки не дорожают либо снижают цены, что в конечном итоге не позволяет констатировать значимый рост в целом по рынку», говорит он. В частности, в марте 2011 г. средний уровень цен не изменился.
Средний уровень цен на загородную недвижимость в целом находится примерно на одном и том же уровне уже в течение более чем полугода, добавляет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Размер скидки в среднем по рынку составляет 5%, однако в некоторых поселках может достигать максимума в 45%.
Основной бюджет покупки в элитном сегменте, по информации Knight Frank, - $2 млн, 30-40% сделок совершается с привлечением ипотечного кредита.
| |