|
Иностранные инвесторы, которых в последние три года впору было заносить на рынке недвижимости РФ в «красную книгу», начали активно рассматривать возможность приобретения российских объектов - в первую очередь международные компании в качестве потенциальных активов интересуют очень качественные офисы и торговые центры.
Когда-то давно они махнули крылом, пожелали удачи на прощание и улетели домой в далекие страны. Конечно же, не все участники рынка недвижимости РФ заметили их отсутствие, но для кого-то расставание с ними стало болезненным ударом - им пришлось распрощаться с проектами, проститься с долями в собственных компаниях или же просто забыть о надеждах на будущий безоблачный рост. Сегодня, когда прошло уже несколько лет с момента их ухода, многие наши соотечественники уже забыли, как они выглядят и каково вести с ними переговоры, однако они обещали вернуться, и, похоже, они начинают это делать.
Речь идет об иностранных инвесторах – виде участников рынка, занесенных с начала кризиса в «Красную книгу» в России. По мнению экспертов, опрошенных «РИА Новости - Недвижимость», их интерес к российской недвижимости с наступлением 2011 года начинает расти, а некоторые иностранные фонды уже даже активно рассматривают возможность покупки некоторых объектов в России.
Сладкие ожидания
Кризис и кризисные явления стали главными действующими лицами рынка недвижимости в 2008 - 2010 годах. Замороженные проекты и проблемы с кредитованием - это лишь верхушка айсберга, который «потопил» рынок в 2008 году. В чем сходятся участники рынка сегодня, так это в уверенности, что кризис, наконец, закончился, а их прогнозы колеблются от ограниченно-положительных до сильно положительных.
Так, уверен заместитель министра регионального развития Константин Королевский, российский рынок недвижимости будет развиваться в положительном направлении, а в дальнейшем он оживет в части предложения и ввода жилья.
«Эти ожидания небезосновательны. У нас неплохо в заделе и неплохо в целом по вводу, главное - создать условия для покупки жилья, а это у нас получается. В пример могу привести Липецкий регион, Калугу и Екатеринбург. Я недавно посетил эти регионы - там нет проблем с реализацией, все продано», - рассказывает Королевский.
Что касается цен на жилье, ожидает генеральный директор MR Group Роман Тимохин, то в 2011 году в Москве можно ожидать минимум 20-процентного роста. Да и по России в целом. По его словам, ведь спрос на квадратные метры восстановился, и продажи идут на докризисном уровне.
В офисном же секторе в 2011 году в столице следует ожидать снижения вакантных площадей, которые сократятся с 20% в 2010 году до 5-7% в конце этого года, а значит, и роста арендных ставок, уверен Тимохин.
В свою очередь в торговом сегменте рынка недвижимости сокращения доли свободных помещений, в первую очередь, будет обусловлено новыми инициативами московских властей по запрету строительства в центре города, считают в консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. По мнению экспертов, доля вакантных торговых площадей уже в 2012 году может опуститься в Москве с нынешних 7% до 3%.
При этом снижение свободных площадей неминуемо скажется и на уровне арендных ставок в торговых центрах, а в результате - и на конечных ценах на товары, считают аналитики. По их мнению, в 2011 году рост арендных ставок на торговые площади составит 7-10%.
Возвращение «Блудных инвесторв»
По словам экспертов, опрошенных агентством, говорить о полноценном возвращении иностранных инвесторов на российский рынок еще рано.
Пока на рынке преобладают инвесторы из России, утверждает генеральный директор Colliers International Максим Гасиев. С этим согласен и член совета директоров Jones Lang LaSalle Андрей Постников, который в то же время обращает внимание на безусловный рост интереса со стороны иностранных инвесторов.
«Интерес больше исходит в настоящий момент от оппортунистических иностранных фондов, которые целенаправленно идут на такие рынки, как Россия, в ожидании значительно более высокой доходности, чем они могут достигнуть на основных рынках. Классических фондов, за которыми стоят консервативные деньги иностранных пенсионных фондов, пока на рынке как-то не видно», - поясняет Постников.
Однако, заверяют участники рынка, некоторые из иностранных фондов уже более чем активно ведут работу по поиску интересных объектов для инвестиций в России. В частности на это обращает внимание партнер S.A.Ricci/King Sturge Владимир Авдеев, который особо отмечает деятельность на российском рынке Morgan Stanley, а также такого фонда, как Heitman, который, по его информации, в настоящий момент находится в переговорах и близок к завершению инвестиционной сделки.
«В общем, огромное количество инвесторов - и новых, и старых - которые сейчас вернулись на рынок. Вообще же возвращение иностранных инвестиционных фондов, готовых покупать заполненные центры и инвестировать в них средства, может стать одним из главных трендов 2011 года. Причем это касается не только офисной недвижимости, но и всего коммерческого сектора в целом, включая торговые центры и складские комплексы», - добавляет эксперт.
Активную деятельность иностранных инвестфондов на российском рынке отмечает и руководитель отдела консультаций по недвижимости Ernst & Young Ольга Архангельская. Говоря о фондах, она, как и Авдеев, отмечает активность Heitman, а также предлагает обратить внимание на ING.
При этом она трезво смотрит на ситуацию на рынке и считает, что интерес со стороны иностранных инвесторов пока еще недостаточен, чтобы говорить о возвращении на уровень трех - четырехлетней давности.
«Нужно, чтобы несколько иностранных инвесторов сделали первые сделки на рынке, и тогда за ними потянутся другие инвесторы», - уверена Архангельская.
Какие же секторы недвижимости уже сегодня вызывают интерес у инвесторов? По мнению директора по России и СНГ, начальника отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Максима Карбасникоффа, наибольший аппетит со стороны международных инвесторов сейчас вызывает офисный сектор, а в ближайшие шесть месяцев этого можно ожидать и в торговом секторе.
«Также интерес вызывает логистический сектор и сейчас на рынке есть несколько достаточно крупных инвесторов, которые смотрят на возможность покупки и консолидации ряда активов для создания нового игрока на рынке, который в дальнейшем можно будет каким-то образом реализовать - продать стратегическому инвестору или вывести на IPO», - добавляет Постников.
Держать нельзя продать
Несмотря на то, что российский рынок является одним из наиболее прибыльных и доходных в Европе, в нашей стране есть целый список факторов, которые и в докризисное-то время сдерживали приход к нам иностранных инвесторов, не говоря уже про кризис и сегодняшний только зарождающийся рынок, утверждают аналитики.
Причем, набор обеспокоенности у иностранных инвесторов в последние годы абсолютно стандартный, обращает внимание Постников. В первую очередь, указывает Гасиев, таким негативным явлением на российском рынке является коррупция, которая «пронизывает наше государство от верха донизу».
«Для внешних инвесторов непрозрачность отношений на рынке земли и с получением документации является сдерживающим фактором. Если у нас практика получения "откатов" стала обычной, то это создает дополнительные риски для западных инвесторов, и они неохотно входят в такую атмосферу», - уверен он.
Вместе с тем, считает гендиректор «Миэль-новостройки» Мария Литинецкая, после смены мэра в Москве (столица по-прежнему является наиболее привлекательным местом для иностранных инвесторов на первом этапе возвращения) можно надеяться на решение многих пугающих иностранцев проблем, в частности, затягивания согласований и непрозрачности в действиях столичных властей.
Однако, предупреждает она, пока до конца не сформирована команда мэра Москвы Сергея Собянина и не понятны векторы дальнейшего развития рынка недвижимости, это является дополнительными рисками для инвесторов к числу и так целого списка отпугивающих факторов.
В то же время, предполагает Авдеев, приход инвесторов из-за рубежа на российский рынок недвижимости тормозит сейчас даже не столько коррупция чиновников, сколько отсутствие качественного продукта для продажи. Конечно, хорошие бизнес - и торговые центры у нас имеются, особенно в Москве, но они не продаются, утверждает он. А вот то, что можно купить, по большей части оставляет желать лучшего: с по-настоящему классными активами владельцы не желали расставаться даже в кризис.
Так, может, не слишком-то иностранцы, этот самый редкий вид инвесторов из «Красной книги», на самом деле и нужны отечественным девелоперам, если для них не могут создать отвечающий их запросам продукт?
| |