|
Предложения о продаже уникальных объектов поступают по «сарафанному радио» через партнеров и знакомых владельца, и тому есть веские причины.
По данным Penny Lane Realty, в Москве в I квартале 2011 г. стабильно высоким был спрос на покупку офисов класса А и В и особняков с прилегающей территорией. Например, отдельно стоящее здание с прилегающей территорией на ул. Габричевского, 2 (900 кв. м) было продано за $2,5 млн, - говорит Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty.
По данным компании «Миэль - коммерческая недвижимость», с 2008 по 2010 г. в сегменте офисной недвижимости было совершено всего около 20 сделок купли-продажи офисных особняков в центре Москвы. Срок экспозиции объектов, выставленных на продажу в 2010 г., составлял 2-3 месяца, а дисконт не превышал 10% от первоначальной цены.
Для сравнения, в 2008 г. особняки находились в экспозиции 11-25 месяцев и продавались на 30-60% дешевле заявленной цены. В 2009 г. срок экспозиции объектов уменьшился до 4-13 месяцев, а размер дисконта колебался в пределах 5-25%.
«Общий объем предложения особняков для сегмента офисной недвижимости физически ограничен, а потому такие объекты пользуются спросом», - говорит Юрий Тараненко, директор компании «Миэль - коммерческая недвижимость». Елена Денисова, директор отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle, подтверждает, что спрос есть всегда: «Но чаще всего сделки проводятся без консультантов по коммерческой недвижимости, предложение о продаже расходится по "сарафанному радио" среди партнеров и знакомых владельца». Слишком много нюансов, связанных с собственностью на такие здания (это могут быть объекты культурного наследия, либо были тяжбы с городом, и т.п.), которые не выносятся на общее обозрение, - объясняет Денисова. «Именно особняки сложнее всего найти без консультантов», - возражает Жуликов.
Несколько лет назад Coalco продала «Петровский дом» (площадь 6000 кв. м) на Красноармейской ул. металлургической компании «Мечел» (по отзывам консультантов, почти вдвое дороже, чем купила сама). Сейчас на продажу выставлен офис ГК «Настюша». На особняк-новостройку в Денежном пер., д. 2, который принадлежит ООО «ДЕФФ-ЛАЙТ» (входит в ГК «Настюша»), покупателей ищет «НДВ-Недвижимость», которая реализует квартиры в ЖК «Царицыно». А девелопером этого проекта является «Настюша». Общая площадь здания более 1400 кв. м, оно построено в 2005 г. и предлагается за $30 млн.
Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, называет три основные группы покупателей особняков. Это посольства, которым обычно нужны отдельно стоящие здания с огороженной территорией площадью до 3000 кв. м; российские финансово-производственные группы (около 2000 кв. м под центральные представительские офисы); и банки. «Бизнес покупателей может быть каким угодно», - говорит Денисова. Но в основном это россияне из ресурсодобывающих компаний: «Для западных компаний слишком много рисков».
На сегодня средний уровень арендных ставок на особняки внутри Садового кольца находится в переделах $700 - 1200 за кв. м в год, средние цены продаж составляют $5500-12 000 за кв. м, - оценивают в «Миэле». Максимальные цены на особенные объекты доходят до $26 000 - 30 000 за кв. м. По данным Penny Lane Realty, цена продажи особняков в пределах Садового кольца составляет $7000 - 10 000 за кв. м, в пределах ТТК - $4000 - 8000 за кв. м.
| |