|
Этот рынок за 2 года зеркально перевернулся: теперь на нем преобладают конечные пользователи, угодить которым нелегко.
Землю оптом в Подмосковье сейчас покупают главным образом для реализации проектов эконом-класса, будь то строительство жилья или складских комплексов. «Участки под премиальные объекты, неважно, жилой или коммерческой недвижимости, продаются хуже, этот сегмент вообще не востребован», - заявила Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию «Абсолют менеджмент», на конференции «Инвестиции в землю - подготовка к росту».
По ее данным, до 2009 г. 70% покупателей оптовых земель составляли инвесторы, сейчас на их долю приходится около 25%, а 75% - это конечные пользователи, которые ищут землю под конкретные цели. Этим покупателям не нужны гигантские дорогие участки: «На 120 га никто не замахивается, 5 га для склада - вот что спрашивают».
Востребованы участки с уже подведенными коммуникациями, желательно с исходно-разрешительной документацией. Но такой продукт можно предложить, если речь идет о стандартных поселках или логистических комплексах. Между тем, по словам Шишкиной, среди оптовых покупателей есть и такие, которым нужны земли под необычные проекты. «Аквапарк под открытым небом, участок под семейное кладбище, 120 га под госпиталь и т.д., - привела она примеры. - Для таких форматов нельзя заранее сделать перевод земель и получить ИРД».
Максим Лещев, гендиректор «Гео девелопмент», также сталкивался с нестандартными пожеланиями покупателей: «200 га под стрельбище, 400 га под аэропорт, земля для вертолетной площадки». По его мнению, появление таких запросов на землю «не первой необходимости» - хороший признак. «У предпринимателей появляются дополнительные свободные средства, которые уже можно вкладывать не в оперативное управление, а в стратегическое развитие», - объясняет Лещев.
По данным «Абсолют менеджмента», сельхозземли берут сейчас именно для занятия сельским хозяйством: пчеловодством, коневодством, под теплицы или для разведения овец, коров. С точки зрения крупного инвестора сельское хозяйство не слишком рентабельный бизнес (например, крупная молочная ферма окупается за 10 лет), но для частника такое предприятие имеет неплохую окупаемость. Лещев считает, что сельское хозяйство как бизнес в Подмосковье может быть успешным только в формате небольших ферм. По его мнению, наилучшее решение для инвестора - строить малоэтажные жилые комплексы эконом-класса.
«Те, кто планирует строительство трехэтажных многоквартирных домов на территории Московской области, будут в выигрыше: спрос на такие квартиры очевиден, а возведение многоквартирных домов не выше трех этажей позволяет избежать экспертизы, обязательной для высотных многоквартирных домов», - рассуждает эксперт. «В большинстве районов ведется согласование схем территориального планирования, и приобретение участков, на которых по разрабатываемым схемам разрешено строительство, может стать хорошей инвестицией. Понимая, что участок будет отнесен к тому или иному населенному пункту, можно его приобрести, а затем изменить категорию и вид разрешенного использования согласно генплану. Такая операция может принести от 50% до 100% доходности на вложенный капитал», - считает Лещев.
Владислав Нигматулин, замдиректора департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank, подтверждает: сейчас есть спрос со стороны девелоперов на участки с проектом строительства малоэтажного жилья эконом-класса ($800-900 за кв. м) в ближнем Подмосковье, кроме того, крупные ритейлеры (Kesko, Metro group, O`Key, Castorama) прицениваются к землям под строительство торговых и распределительных центров на МКАД и вблизи федеральных трасс. «На рынок выходит отложенный спрос. Примерно 5-6 крупных участков будет приобретено до конца года», - говорит он. Но по-прежнему сделкам мешает 30-процентный разрыв в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей.
По мнению эксперта, самым выгодным делом в ближайшее время будет перевод сельхозземель в земли населенных пунктов (если ресурсы позволяют), что обеспечит участку инвестиционную привлекательность. По его оценке, такой перевод земли с последующим изменением разрешенного вида использования под клиента займет полгода (для сравнения, перевод сельхозземли в земли промышленности потребует около полутора лет). Хорошим потенциалом для роста обладают земли у федеральных трасс до 11 км от Москвы. А лучшие участки находятся на МКАД (со стороны области). И хотя их осталось не более десятка и все они с обременениями разного рода, но купить эту землю можно, и через 5 лет они будут «очень дорогими», - уверен Нигматулин. Но в этом году цены на землю не изменятся, прогнозирует он.
| |