Результаты рейтинга управляющих компаний Новосибирска за 1 квартал 2011 года оказались неутешительны. Во-первых, ни одна организация не получила категорию «Лидер», а во-вторых, информацию о своей деятельности предоставили только 6 управляющих компаний, остальные организации оценивались по отчетным данным. Не самую высокую оценку УК дают и многие собственники квартир.
Однако руководители управляющих компаний не согласны с такой позицией жильцов. По словам директора МУП ЖКХ «САДВЕЛ» (наукоград Кольцово) Михаила Шутова, к управляющим компаниям относятся как к врагам народа, а это совершенно неправильная позиция: «Никто не думает, что в УК работают такие же люди, что нужно платить за энергоносители, что выросла стоимость газовых составляющих, повысили налоги, а виноватой в высоких тарифах оказывается УК. Собственники думают, что управляющие компании на них наживаются, на самом деле рентабельность жилищных организаций очень маленькая. У меня в 9-ти этажных домах рентабельность составляет в максимум 5%, а в малоэтажной застройке - 15% рентабельность».
«В СМИ пишут, что идут проверки УК по поручению президента, однако если внимательно это поручение изучить, то оказывается что про управляющие организации там ни слова. Цитирую: "Провести совместную проверку финансовых операций имеющих признаки неправомерного использования средств организациями коммунального комплекса за период 2009-2011". Управляющие компании - это не коммунальный комплекс, а жилищный. А прокуратура проверяет управляющие организации. Когда мы говорим о миллиардах, которые уходят заграницу, стоит обратить внимание на монополистов рынка - ресурсоснабжающие организации. Их владельцы, находятся на Кипре, как, например, у нас в "Сибирьэнерго". Получается, что управляющие компании выступают слабыми мальчиками для битья, а монополистов никто не трогает», - сетует первый заместитель генерального директора ЗАО УК «СПАС-Дом» Андрей Харланов.
По мнению руководителей управляющих организаций, жильцы не должны воевать с теми, кто обслуживает их по договору. «Общение жильцов и УК - это договорные отношения. У каждого есть свои права и обязанности. Гораздо проще работать, когда жильцы занимают активную позицию и заинтересованы в том чтобы жить в хорошем пространстве», - объясняет директор ООО «Персонал» Антон Нестеров.
Однако не все собственники квартир расценивают договор с управляющей организацией как взаимообязанность. Привыкшие к прежнему порядку люди продолжают только требовать, ничего не желая давать взамен. «УК и собственники договариваются о стоимости услуг, и значит, компания обязана обеспечить предоставление указанных услуг, а не отчитываться за суммы денег. Если вдруг компания, выполняя свою работу, получила рентабельность не 5 %, а 8%, то честь ей и хвала, больше налогов заплатит. Если компания ушла в минус, то возможно есть факты неэффективного управления, но ведь это проблемы компании, с жителей дополнительные деньги никто не берет!», - говорит Андрей Харланов.
Не заплатил - получи повестку в суд
Если компания не оказывает услуги надлежащим образом, собственники обращаются к властям. Что делать управляющим компаниям, когда жильцы не выполняют договорных обязательств (чаще всего это выражается в том, что люди не платят согласно установленным на общих собраниях тарифам), непонятно. Михаил Шутов, чья компания обслуживает 48 домов, говорит, что собственники на сегодняшний момент должны УК 3 млн 700 тысяч рублей. «По законодательству если 51% людей проголосовал за предложенную услугу, она принимается общим собранием и все должны за нее заплатить. Но 49% собственников не хотят платить, утверждая, что они не голосовали. У меня есть специальная группа, которая работает с населением, но все равно собрать деньги оказывается очень сложно».
В крупной новосибирской компании «СПАС-Дом» используют разные методы, чтобы собрать деньги с должников: вывешивают на подъездах предупреждения в стихах, отправляют в качестве переговорщиков слесарей, используют «автодозвон». Но пока самой эффективной мерой против злостных неплательщиков является обращение компании в суд. «Если жильцы не хотят исполнять предупреждения и оплачивать услуги, мы идем в суд с исковым заявлением, получаем решение и уже судебные приставы требуют с человека эти деньги. У компании сегодня на руках более 6 тысяч исполнительных листов. Судиться приходится не только с теми, кто не имеет материальных средств, но и с теми, кто купил много квартир и не хочет за это платить», - рассказал Андрей Харланов.
Многие жильцы считают, что если они создадут ТСЖ, все проблемы сразу решатся. Однако как показывает практика, такая форма управлением дома не снизит тарифы на содержание жилья до нуля, да и без услуг управляющих компаний ТСЖ обойтись сложно. «ТСЖ очень хорошая вещь при нормальном председателе и компетентном, порядочном правлении. Кстати, УК очень выгодно сотрудничать с ТСЖ. Тогда председатель сам собирает деньги, а мы только выполняем перечень работ. Но не надо думать, что если все дома создадут ТСЖ, управляющие организации исчезнут. Если мы уберем звено УК, ТСЖ негде будет брать кадры, а содержать работников на полную ставку для одного дома очень накладно. Надо понимать, что любой ресурс поставляется до дома, и на этом ресурсоснабжающая организация "умывает руки". А чтобы тепло в вашей квартире превратилось в отопление, должна работать система, чем УК и занимается», - объясняет Андрей Харланов.
Как правило, ТСЖ создают жильцы домов, которые готовы нести ответственность за свою собственность. А вот проблемы в общении с управляющими компаниями обычно возникают у тех, кто плохо знаком с Жилищным кодексом и хочет иметь права без обязанностей.
Государству не нужны иждивенцы
Председатель комитета жилищно-коммунального хозяйства мэрии Новосибирска Илья Сиводедов, утверждает, что государство больше не будет стимулировать иждивенчество: «Жилищный кодекс нам говорит, что собственники самостоятельно должны нести затраты на содержание и ремонт дома. Если люди вложили во что-то свои деньги, они за этим следят. Если же жильцам что-то дает государство, то такой бережливости нет. Психологический фактор, что государство все должно дать, стараются изжить, граждан постепенно приучают к мысли, что они - хозяева имущества. К сожалению люди старшего поколения уже приучены к тому, что надо требовать и жаловаться. Сейчас модно ходить жаловаться, писать какие-то прошения, иногда эта схема срабатывает, но не в тех случаях, когда жильцы самостоятельно могут решить свои проблемы».
Несмотря на многие недостатки Жилищного кодекса, у него есть одно важное достоинство: управляющие компании конкурируют между собой за право обслуживать дома. Это значит, что плохую компанию можно сменить на организацию, заслуживающую доверие или создать ТСЖ. Именно для того чтобы определить лучших на рынке управляющих организаций департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города создал рейтинг. 48 управляющих компаний оценивались по 23 показателям, связанным с раскрытием информации и ее достоверностью, установкой приборов учета, с заключением энергосвязанных контрактов, с количеством жалоб граждан и с финансовым положением УК.
Результаты рейтинга говорят сами за себя: 6 компаний, которые изъявили желание участвовать в рейтинге, заняли первые строчки. ООО «УК Октябрьская» и ЗАО УК «СПАС-Дом» получили оценку «высокое доверие», ООО «Петер Дуссманн - Восток», ООО «УК ЖХ Октябрьского района» и ООО «Служба заказчика по ЖКХ Ленинского района» разместились в категории «доверие». ООО «СУ-9 Эксплуатация» открыла огромную группу «низкий уровень доверия» куда вошли все УК, не подавшие заявок на участие в рейтинге.