Строители Новосибирской области вводят в строй жилье, которое не обеспечено платежеспособным спросом, в результате чего рынок затоварен непроданными квартирами. По мнению экспертов это может привести к кризису в отрасли.
На состоявшемся в прошлую пятницу заседании комитета Законодательного собрания Новосибирской области по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам присутствовали как первые лица региональной власти, ответственные за строительную отрасль и промышленное производство в целом, так и первые лица строительных компаний. Обсуждение проходило на удивление бурно. Проблемы строительной отрасли, из года в год обсуждаемые на подобных совещаниях и заседаниях, остаются на протяжении многих лет нерешенными. Между тем, по всем признакам, отрасль ожидают впереди нелегкие времена.
Путь на дно
«Я не знаю ни одного строителя, который бы с оптимизмом смотрел в будущее, - этими словами председатель комитета Заксобрания по строительству Николай Мочалин предварил выступление-отчет министра строительства региона Дениса Вершинина. - На многие вопросы отрасли сегодня нет ответа, строительство и производство стройматериалов сегодня еще не опускались до дна кризиса, а находятся на пути к нему».
Впрочем, согласно данным министра строительства, дела в отрасли как раз не так уж и плохи. В 1 квартале 2011 года в эксплуатацию было введено 128 тыс кв м жилья, из которых 58% приходится на индивидуальную застройку. «Результат существенно меньше, чем за тот же период прошлого года, - признал Денис Вершинин, - когда было введено 156 тыс кв м. Но он выше, чем планы на первый квартал 2011 года - 112 тыс кв м. Более того, мы уже подвели итоги по 4 месяцам. Так вот результаты ввода жилья за январь - апрель составляют 105,88% от факта того же периода 2010 года».
Средняя цена квадратного метра типовой квартиры на первичном рынке по данным министра составляет 37,235 тыс рублей. На вторичном - 45,977 тыс рублей. При этом на первичном рынке отмечается рост стоимости жилья, на вторичном - цена остается примерно на уровне конца 2010 года. Что касается средней себестоимости строительства, то она, согласно статистическим данным, составила в первом квартале 2011 года 32,538 тыс рублей за кв м - в том числе 32,516 тыс рублей по Новосибирску и 26,432 тыс рублей по области. Привел Денис Вершинин также данные и по застройщикам. Оказывается, самой большой стоимостью вводимого жилого метра может похвастаться ООО КраснообскМонтажспецстрой - 48,5 тыс рублей, самой низкой - компания «Газстрой» - 35,7 тыс рублей.
В 2011 году начала действие областная программа стимулирования жилищного строительства, рассчитанная на 2011 - 2015 годы. Она включает в себя такие основные направления, как поддержка в сферах территориального планирования, инженерного обеспечения площадок, господдержка граждан при кредитовании и сельских застройщиков в сфере индивидуального строительства.
На территориальное планирование муниципальным образованиям области будет направлено более 30 млн рублей. «Конечно, этого недостаточно, чтобы помочь разработать все документы территориального планирования, - говорит министр строительства. - По нашим оценкам, общая величина необходимых затрат на эти работы составляет у нас 1,3 млрд рублей». Поэтому было решено сосредоточиться на нескольких основных площадках, чтобы помочь вводу нового жилья на них хотя бы в адресном порядке. Таких территорий комплексной застройки в области определено 72 - среди них площадки российского фонда Развития жилищного строительства (РЖС) и участки с наибольшим спросом на землю - вокруг Новосибирска. Дополнительно изыскивается возможность направить на территориальное планирование еще 37 млн рублей, отметил Денис Вершинин.
На инженерное обеспечение участков комплексной застройки жилья в этом году будет направлено 100 млн рублей, в режиме софинансирования со стороны муниципальных образований, которые должны выделить 5% от суммы из собственного бюджета. Требования к ним, согласно условиям целевой программы, жесткие. Муниципалитет должен сформировать и размежевать участок, зарезервировав не менее 25% от его площади на строительство жилья для многодетных семей.
Средствами бюджета будут поддержаны в этом году также многодетные семьи, где есть пять и более детей. Планируется обеспечить жильем 7 таких семей в области, для чего выделяется 20 млн рублей. В этом году построят и служебное жилье для 197 семей, для чего из бюджета выделяется 244 млн рублей - в 2,3 раза больше, чем в 2010 году.
Особо Денис Вершинин остановился на динамике банковских предложений по ипотеке.
- Ипотечные предложения банков улучшаются, если на первое января 2010 года средняя ставка ипотечных кредитов для населения была на уровне 13-17%, сейчас она снизилась и составляет от 8,5 до 10,5%. Уменьшается и размер требуемого первоначального взноса, некоторые банки уже его не требуют совсем, - подчеркивает министр.
Продолжается, по его словам, и господдержка в части компенсации процентов по кредиту для граждан, приобретающих жилье, - в прошлом году на эти цели было затрачено 1,413 млрд рублей бюджетных средств, в этом намечено выделить 48 млн рублей. Для индивидуальных застройщиков действуют свои субсидии, компенсирующие застройщику затраты на строительство в общей сумме в размере 400 тыс рублей, в этом году сумма затрат на них составит 310 млн рублей, что, по мнению региональных властей, позволит стимулировать ввод в строй около 90 тыс кв м индивидуального жилья.
Симуляция стимуляции
- Все же хотелось бы без деталей, а концептуально понять, что же такое город Новосибирск, и как он будет развиваться дальше, - отметил Николай Мочалин. - Будет ли на его месте 6 городов согласно западно-европейским градостроительным нормам, или это будет большая деревня. Будет ли в нем так называемая точечная застройка, которой вообще нет в нормативном понимании, и будут ли преследоваться строители за такую застройку.
По его словам, до сих пор для строителей непонятны многие вопросы, и власть не торопится их прояснять - например, говорится о необходимости инфраструктурного обустройства участков под индивидуальное строительство за счет бюджета, но почему-то такие меры не рассматриваются в многоэтажном строительстве.
- А меры поддержки физлиц при покупке квартир, компенсация процентных ставок по ипотеке и так далее - ведь по сути это сыграло только на поддержку монополистов строительного рынка, - говорит депутат. - То же самое и теперь, выделение денег обманутым дольщикам - это, на мой взгляд, неверное решение, потому что власть расписывается в своем бессилии, в том, что могут найти мошенников, которые обманули граждан.
По мнению же приглашенного на заседание эксперта, управляющего партнера компании DSO Consulting Сергея Дьячкова, рынок недвижимости и строительная отрасль находится сегодня на краю глубокой ямы.
- Реально располагаемые доходы населения за прошлый год в Новосибирской области выросли на 1,4% по сравнению с 2009 годом, объем инвестиций в основной капитал - на 0,1%, у нас идет стагнация, - отметил он. - Оборот розничной торговли вырос за тот же период на 6,8%, а ввод жилья по 2010 году в области вырос на 13,8% по сравнению с 2009 годом. Так не бывает. Я никого ни в чем не обвиняю, но это значит, что на рынке - «навес» непроданного жилья.
Когда лопнет пузырь
Руководители строительных компаний понимают, что, по сути, производят сегодня жилье, которое немногие могут купить.
- Если честно сказать, то на сегодняшний день у всех застройщиков очень остро стоит вопрос падения спроса на строящееся жилье, - говорит директор ООО «Дирекция стройки» Ольга Мун. - В свою очередь это касается и подрядчиков, и поставщиков стройматериалов, и проектировщиков. Поскольку строительная отрасль создает много рабочих мест. Сегодня ситуация в отрасли намного хуже, чем была в 2008 - 2010 годах. Для нас кризис, в общем-то, начинается только сейчас.
Одна из причин снижения спроса, по мнению Ольги Мун, это снижение платежеспособности населения и высокая себестоимость строительства. Если в период с 2008 по 2010 год стройотрасль поддержали областные программы субсидирования кредитов и поддержки застройщиков, сейчас они завершены, выросли цены на материалы, на создание инфраструктуры. В структуре затрат застройщика от 15% до 30% занимает оплата единовременного сбора за землю, инженерных коммуникаций и автодорог. Поэтому застройщики сегодня вынуждены производить товар по цене, неприемлемой для покупателя. В результате, по словам Николая Мочалина, только у новосибирской компании «Энергомонтаж» сегодня висит груз 1 тыс непроданных квартир.
Строители говорят о том, что региональные власти рано свернули программы поддержки и субсидирования. Но со стороны властей ситуация явно видится в другом свете - отрасль по всем статистическим параметрам стоит на пороге выхода из кризиса. Кому тут виднее, вопрос, наверное, излишний.
То, что рано или поздно меры поддержки иссякнут, можно было предвидеть. Бюджет не может вечно субсидировать отрасль. И скорее всего дальше на рынке начнется настоящая игра на выживание.
Но даже непроданные квартиры сегодня не могут сбить растущие цены на рынке недвижимости. На протяжении всего кризисного периода, который, как выясняется, еще только начинается в сфере недвижимости, признаки оживления рынка все видят в росте цен, хотя руководствуясь здравым смыслом, оценивать его нужно по росту объемов продаж. Секрет в том, что снижение цен невыгодно никому - ни строителям, которые пытаются отбить затраты за счет покупателей, ни производителям стройматериалов, ни властям, косвенно заинтересованным в сохранении налогооблагаемой базы и объемов ввода жилья, пусть даже оно и висит на рынке мертвым грузом. В результате все пытаются еще больше надуть пузырь на рынке недвижимости, который не обеспечен платежеспособным спросом.