|
Правительство Москвы обсуждает возможность размещения гостиниц в зданиях министерств и ведомств, освобождающихся после переезда чиновников за МКАД. Перепрофилирование потребует масштабной реконструкции и огромных инвестиций, удивлены строители: от зданий останутся только фасады.
Освободившиеся после переезда чиновников административные здания могут быть перепланированы под жилые помещения, рассказал «Газете.Ru» заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.
«Например, вместо офисов, где сейчас чиновники, когда они переедут, будут апартотели», - пояснил Хуснуллин.
По его словам, эта идея пока не обсуждалась подробно - нет оценки общей площади зданий и списка компаний, которые могут стать управляющими. «Есть готовность обсуждать перепрофилирование офисных и производственных зданий в жилые и использовать новые помещения под гостиницы. О собственности речи пока нет. Но этот фонд поможет повысить прозрачность рынка найма жилья в Москве», - подчеркнул Марат Хуснуллин.
Запросы в федеральные ведомства (Минфин, Минэкономразвития) остались без ответа. Источник в Минсвязи говорит, что ведомство арендует несколько этажей в здании «Центрального телеграфа». Получить оперативный комментарий министерства иностранных дел не удалось.
Перепрофилирование нежилых зданий в жилые и создание цивилизованного рынка найма жилья - это подпрограмма городской программы «Жилище», о которой Хуснуллин докладывал на заседании правительства Москвы во вторник.
Программа рассчитана на пять лет, на ее реализацию нужно 724 млрд рублей бюджетных средств и 805 млрд рублей инвестиций. Запланированный объем строительства жилья на период действия программы составляет 2,5 млн кв.м в год. В «Жилище» восемь подпрограмм: завершение строительства по инвестиционным контрактам; реновация существующей жилой застройки, которая включает снос пятиэтажек, перепрофилирование нежилых помещений в жилые, создание маневренного фонда для переселения из аварийного жилья; капитальный ремонт; создание цивилизованного рынка аренды; комплексная застройка с учетом присоединяемых территорий; исполнение обязательств по предоставлению жилья молодым семьям и другим категориям льготников; управление жилищным фондом и благоустройство территорий.
Последняя подпрограмма - это развитие гостиничной отрасли (планируется построить 177 гостиниц с номерным фондом 55 тыс. номеров, объем инвестиций 77 млрд рублей).
Правительству Москвы приходится менять планы застройки и управления городом в связи с расширением границ столицы. Решение об увеличении Москвы было принято после того, как президент Дмитрий Медведев предложил перевести административные учреждения из центра города за пределы МКАД.
Площадь присоединяемой территории составит 160 тыс. га. К городу переходит территория Московской области между Варшавским и Киевским шоссе с заходом за Киевскую магистраль в районе поселков Ожигово и Рассудово. Выход увеличивающейся Москвы за Варшавское шоссе происходит в районе Булатниковского сельского поселения до города Видное - он в новые границы столицы не попал. За Большим кольцом Московской железной дороги к городу отходит территория в районе Роговского сельского поселения до границы с Калужской областью. «Город-спутник» для выезжающих из Москвы чиновников может быть построен на землях Минобороны - от Рублевки до Звенигорода. Эта территория появилась на карте новых границ Москвы, опубликованной 19 августа, впервые и расположена за границей присоединяемой территории.
Старт проекта возможен только после согласования с муниципалитетами, решения юридических вопросов и подготовки законодательных предложений, говорит источник в правительстве Москвы. «Разработка нового Генплана займет около двух лет после получения одобрения со стороны законодателей», - уточнил он.
При реализации идеи перепрофилирования административных зданий в жилые, чиновникам придется урегулировать проблему собственности. «Правительство Москвы как исполнительный орган вправе совершать с городским имуществом любые действия, не противоречащие закону. Но речь идет только о городской собственности, здания, находящиеся в федеральной собственности, имеют другого распорядителя», - говорит руководитель практики компании «Недвижимость. Земля. Строительство» Сергей Попов.
«Получателем арендных платежей может выступить федеральный бюджет, - замечает председатель Совета "Первой национальной организация строителей" Азарий Лапидус. - Деньги могут быть направлены на застройку нового административного центра».
Для присвоения статуса жилого помещения офисы чиновников должны быть реконструированы.
«Административные здания не приспособлены для жилья, вентиляция спланирована иначе, там нет ванн, кухонь, мало туалетов, все необходимые в быту коммуникации придется прокладывать заново, полностью менять планировку. Неизвестно, достаточно ли в здании несущих конструкций, чтобы все перепрофилировать», - предупреждает директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Александр Зиминский.
По словам Алексея Кучвальского, директора по России и СНГ Jones Lang LaSalle, перепрофилирование обойдется очень дорого. «Новые офисные помещения не пригодны для того, чтобы делать их жилыми. Старый фонд можно перепрофилировать, но затраты будут огромными», - предупреждает он.
Перепрофилирование административных зданий потребует масштабной реконструкции и инвестирования полной стоимости будущей гостиницы, говорит Азарий Лапидус.
«В таком проекте остаются только стены. Остальное уничтожается», - заметил он.
Кучвальский считает, что помещения лучше сдавать под офисы коммерческим компаниям. «Спрос на офисные помещения растет - кризис закончился, компании переезжают в офисы высокого класса. На жителя Москвы приходится 1 кв. метр офисной недвижимости. Это очень низкий показатель. В Париже он составляет 15 кв. метров», - отмечает эксперт.
По оценкам заместителя генерального директора «Тринфико проперти менеджмент» Виталия Балановича, реализовать этот проект можно будет только за счет бюджетных средств. «Рентная доходность этого проекта составит 4-5% в год. Это не является приемлемым уровнем для инвесторов - требуемая рентная доходность в среднем по рынку составляет 10%, с учетом редевелопмента - 20%», - говорит Баланович. «Проект может быть реализован за счет бюджета, если он нужен чтобы решать экономические задачи, в том числе поставленные правительством», - отмечает он.
«Люди могут вложится в проекты, расположенные в центре Москвы, - спорит совладелец одной из федеральных строительных компаний. - Например, в высотке МИД требуется привести комнаты в соответствие с нормативами, обеспечить водопроводом и канализацией. Но в итоге, останутся только фасад и убранство первого этажа».
Автор: Екатерина Геращенко, Петр Канаев, Рустем Фаляхов
| |