|
Владельцы каждой четвертой квартиры, выставленной на продажу на вторичном рынке Москвы, могут столкнуться с необходимостью при реализации своей законной собственности или заплатить «серым» посредникам круглую, иногда даже шестизначную сумму, или часами стоять в очередях и бегать по кабинетам чиновников.
МОСКВА, 8 сен - РИА Новости. Владельцы каждой четвертой квартиры, выставленной на продажу на вторичном рынке Москвы, могут столкнуться с необходимостью при реализации своей законной собственности или заплатить «серым» посредникам круглую, иногда даже шестизначную сумму, или часами стоять в очередях и бегать по кабинетам чиновников. Дело в том, что, как рассказывают эксперты, опрошенные РИА Новости, четверть объектов в старом жилом фонде города продается с перепланировками, узаконивание которых требует терпения, свободного времени и способности хорошо ориентироваться в весьма запутанных столичных нормах.
Ремонт сначала, документы потом
Как правило, вернуть ту или иную ситуацию в лоно действующего закона уже после правонарушения достаточно трудно. Но случай с узакониванием перепланировок в Москве, похоже, особый.
Собеседники РИА Новости в риелторских компаниях, где чаще всего сталкиваются с клиентской проблемой «сделал ремонт, хочу продать, а перепланировка не узаконена», отмечают, что приведение проекта квартиры в соответствие с ее действительным состоянием происходит намного позже того, как закончен сам ремонт.
Так, рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, для создания уюта хозяева квартир незаконно сносят перегородку, объединяя кухню или лоджию с комнатой, убирают стену, объединяя смежные комнаты, расширяют дверной проем, превращая его в арку. Самой распространенной перепланировкой, добавляет эксперт, является объединение ванной комнаты и санузла в единое помещение.
При этом, говорит руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов, существует два вида перепланировок, которые в Москве не удастся законно согласовать ни при каких обстоятельствах: это перенос «мокрых точек», то есть перемещение санузла из одной части квартиры в другую или перетяжка трубы от одного стояка к другому, и снос капитальных стен.
«Каждая четвертая квартира в старом жилом фонде продается с перепланировкой, как с согласованной, так и с несогласованной», - утверждает Бирина.
Несвободная свобода планировки
Не обошла эта проблема и собственников квартир с так называемыми «свободными планировками».
«...Нет такого понятия, как "свободная планировка". Даже если в квартире отсутствуют стены, это не значит, что планировки нет. Есть разработанный проект, по которому БТИ и делает свои замеры жилых и нежилых помещений. То есть фактически обмеры не производятся, а выполняются по тому проекту, который предоставляет застройщик», - поясняет генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.
А директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева указывает, что, как правило, новостройки со свободной планировкой имеют проектную планировку, которая намечена в один кирпич в квартире. Для согласования же перепланировки собственнику приходится действовать в обычном порядке - согласовать проект в управляющей компании, получать разрешение межведомственной комиссии и так далее.
Насколько же «легким» окажется процесс, обращает внимание Литинецкая, зависит от серьезности изменений, планируемых собственником квартиры в новостройке.
Она считает, что серьезные перепланировки, в основном, можно осуществить в лишь монолитных домах, где нет несущих стен, а зафиксированы только несущие колонны и «мокрые зоны» - туалет, ванная, кухня - где проходят выходы коммуникаций.
Под давлением бюрократии
Нельзя сказать, что собственники квартир в столице не понимают важности подготовки «нормального» хода ремонта квартиры и нарушают нормативные акты, требующие получения согласия на перепланировки у соответствующих инстанций, несознательно - скорее, к этому их вынуждают «внешние» обстоятельства, считают собеседники агентства.
Люди решаются на несогласованные перепланировки ради экономии времени, ведь согласование - достаточно долгий процесс, а затягивать ремонт не хочется, поясняет Дивеева.
Действительно, для согласования перепланировок необходимо пройти множество инстанций - ЖЭК, межведомственную комиссию, архитектурное бюро, БТИ и другие, соглашается с ней генеральный директор «МИЦ-Недвижимость» Наталья Соломонова.
Впрочем, несмотря на огромную долю квартир с еще не узаконенными перепланировками, в Жилищной инспекции Москвы проблем пока не видят. Видимо, чиновники смирились с «обратным» порядком процедуры перепланировки в столичных квартирах, когда сначала ремонт делают, а только потом приводят в порядок документы.
Так, представитель Мосжилинспекции пояснил РИА Новости, что если в процессе перепланировки не затронуты несущие конструкции и коммуникации здания, то ее без особых сложностей можно согласовать и «постфактум».
Однако у этого есть и оборотная сторона: если владельцем затронуты несущие конструкции, то уже необходимо техническое заключение, что переустройство не нанесло вреда состоянию несущих конструкции и инженерных коммуникаций здания, отметили в инспекции.
Как напоминает сотрудник пресс-службы инспекции, согласно московским нормативам согласование проектов перепланировок осуществляется в срок, не превышающий 20 дней, причем совершенно бесплатно. Собственник должен явиться в территориальную инспекцию с правоустанавливающими документами на квартиру, планом БТИ, поэтажным планом здания, а также и эскизом или проектом перепланировки.
Эскиз, который можно от руки набросать на плане БТИ, требуется для простых перепланировок, не затрагивающих несущие конструкции, а для более сложных перепланировок требуется проект с техническим заключением, которое может подготовить проектная организация, имеющая соответствующие допуски в СРО, рассказывает представитель Мосжилинспекции.
При этом, настаивает он, в подавляющем большинстве случаев сегодня не требуется согласования перепланировок с санэпидемнадзором и пожарным надзором. Например, «добро от пожарных» следует получать в таких необычных случаях, как устройство в квартире камина или сауны. Сложнее придется собственникам квартир в домах, отнесенных к памятникам культуры - там для перепланировки требуется согласие Департамента культурного наследия столицы.
Теневой бизнес
Однако в реальности, судя по рассказам участников рынка вторичного жилья, с перепланировкой оказывается все не так просто, как в комментарии Мосжилинспекции. По сути, необходимость собрать целую папку документов привела к формированию в городе целого «серого» бизнеса, помогающего вечно занятым москвичам экономить время.
Проблем, связанных со сбором документов, довольно много, настаивает Таганов, а плата за разрешение на изменение внутреннего пространства жилища весьма высока.
Он поясняет, что в среднем согласование простой перепланировки в посреднических компаниях обойдется примерно в 30-40 тысяч рублей, а вместе с разработкой проекта - 70 тысяч рублей, а в особых случаях (когда дело касается капитальных и несущих конструкций) - вплоть до 90-100 тысяч рублей.
Косвенно наличие проблемы с «теневыми» помощниками по перепланировкам признают и в Мосжилинспекции.
Тот, кто хочет сделать все по закону - найдет способ, а тот, у кого нет времени, обращается к посредникам и, естественно, платит деньги, подчеркивает представитель инспекции.
Преступление и наказание
| |