|
Ипотечное кредитование во всем мире - простой и доступный способ приобрести квартиру на первичном или вторичном рынке недвижимости.
Илаха Мамедли, эксперт АМИ TREND
Для Азербайджана на сегодняшний день ипотека является чуть ли не единственным вариантом приобретения собственного жилья для всех слоев населения. Разумеется, в нынешних условиях решиться на ипотеку могут только те, кто уверен в своей финансовой стабильности.
Между тем в стране очень широко развернулось жилищное строительство, но оно только частично финансируется за счет ипотечных кредитов из-за ограниченности ресурсов.
Исследования Центрального банка и Ассоциации банков Азербайджана также подтверждают тот факт, что в стране имеется большой объем предложения жилья, которое не скоординировано с платежеспособным спросом. В этой связи в правительстве уже начались обсуждения путей и условий для расширения возможностей населения для покупки жилья.
Понятно, что по большей части жилищные проблемы имеют место у молодых семей. С целью упрощения порядка выдачи ипотеки молодым семьям, министерство молодежи и спорта Азербайджана выступило с рядом предложений - по снижению процентной ставки по социальной ипотеке с четырех до двух процентов, увеличению максимальной суммы ипотечного кредита и отмене первоначального взноса.
Выделяемая ныне на социальную ипотеку сумма не позволяет молодежи покупать новые квартиры. А после изменений новые квартиры тоже станут доступны для приобретения в ипотеку.
Правильнее было бы максимальную сумму ипотечного кредита в стране приравнять к средней стоимости жилья на рынке, которая сегодня определена на уровне 72 тыс. манатов. Соответственно, целесообразно было увеличение максимальной планки по ипотечному кредиту в Азербайджане до 70 тыс. манатов.
Максимальная сумма ипотеки, согласно действующим условиям Азербайджанского ипотечного фонда, в размере 50 тыс. манатов в рамках обычной ипотеки и 35 тыс. манатов по социальной ипотеке стимулирует покупку только относительно дешевых квартир, которые с физической точки зрения уже устарели и не совсем пригодны для проживания. Это касается «хрущевок», итальянского, французского и других проектов, которые не отвечают сегодняшним требованиям и даже не исключается, что в ближайшие 5-10 лет они будут снесены из-за рисков.
Вопрос регистрации документов на новые квартиры также затрудняет получение ипотечных кредитов. Поэтому основная цель изменений заключается именно в создании возможности для молодежи приобретать квартиры в новых зданиях. С этой точки зрения предполагается, что приобрести квартиру станет возможно даже без прописки.
К тому же, если процентные ставки по кредитам в рамках социальной ипотеки снизятся с четырех до двух процентов, то сумма требуемой зарплаты, подтверждающей платежеспособность заемщика, тоже снизится вдвое.
С целью ликвидации бюрократии при получении ипотечного кредита министерством молодежи и спорта предложено несколько категорий, чтобы относящиеся к ней молодые семьи могли получать квартиры в первую очередь. Это - молодые ученые, национальные герои и члены их семей, спортсмены, имеющие высокие результаты на международном уровне, госслужащие, имеющие определенный стаж работы, а также талантливая молодежь из числа беженцев и вынужденных переселенцев.
В отличие от обычной ипотеки, финансирование социальной ипотеки осуществляется за счет средств госбюджета, поэтому есть большая вероятность того, что правительство пойдет на снижение процентных ставок на кредиты, которые осуществляются по линии государства.
Правда, сегодня предпринимаемые Центробанком Азербайджана меры нацелены на приближение стоимости денег в стране к уровню на мировых рынках. Но сегодня эту разницу невозможно полностью устранить и уравнять со ставками, существующими на рынках развитых стран, поэтому правительство намерено пока ограничиться смягчением условий ипотеки. Для коммерческой ипотеки же ресурсы должны привлекаться как с внутренних, так и с международных рынков. В итоге банки и ипотечная система смогут предлагать эти средства населению в зависимости от стоимости привлекаемых ресурсов.
С другой стороны, дешевая ипотека, наряду с расширением доступа для населения к кредитным ресурсам, может привести к повышению цен на рынке жилья.
Если ипотека становится доступной, то повышаются возможности для приобретения жилья. Исходя из этого, повышается объем спроса на рынке, что сказывается на ценовой ситуации.
Однако, несмотря на эти опасения, эксперты на рынке жилья считают, что в ближайшие 10 лет мнение о том, что повышение доступности ипотеки повлечет за собой рост цен на жилье, не подтвердится. Правда, эта точка зрения будет оправдана в случае, если цены на рынке не будут взвинчены искусственными инструментами. Рынок сам самостоятельно способен регулировать цены. В столице Азербайджана, как отмечает эксперты, абсолютным преимуществом пользуется первичный рынок. Вместе с тем у первичного рынка в Азербайджане достаточно возможностей для дальнейшего роста, чтоб при высоком спросе поддержать баланс объема предложений на рынке.
Из-за низкой доходности недвижимости в стране (6,2 процента в год) при доходности банковских депозитов в 10,8 процента, сегодня рынок недвижимости практически покинули покупающие инвесторы. Особенно был большой поток инвестиций в недвижимость страны из России, но в последние два года он практически прекратился.
Соответственно, на рынке недвижимости в качестве покупателя в данный момент остались только люди, которые реально нуждаются в жилье. Они практически не могут влиять на рост цен и активности. Кроме того, на рынке есть избыточное предложение, пока это предложение не растает, влияние на цены не ожидается. На окончательное снижение избыточного предложения нужно 1,5-3 года, после этого рынок будет стабильным, считают эксперты.
| |