Рынок московского жилья переживает стагнацию или можно говорить об умеренном оживлении и росте цен? Возможно ли снижение цен в 2012 году и при каких обстоятельствах? Есть ли вероятность, что цены на жилье вырастут и насколько? О том, что происходит со столичной недвижимостью и чего ждать в 2012 году, «Газете.Ru» рассказали эксперты и аналитики рынка.
Как и следовало ожидать, мнения опрошенных «Газетой.Ru» экспертов и участников рынка жилой недвижимости не совпали. Особенно заметным оказался разброс в том, что касалось прогнозных цен на 2012 год. В словах аналитиков применительно к поведению рынка употреблялись понятия «стабильность», «стагнация», «тенденция к росту», «снижение активности», встречались и более экзотические термины, например, «турбулентность». Как всегда, тщательно избегалось слово «падение»: о возможном, при некоторых условиях, «падении цен» обмолвился только один из опрошенных.
Все больше аналитиков связывают цену на жилье в Москве с ростом или снижением доходов наиболее обеспеченных представителей среднего класса, которые покупают жилье «для себя».
Об инвестициях в жилую недвижимость, столь популярных еще несколько лет назад, речь уже не идет.
«На рынке вторичной недвижимость на протяжении всего года сохраняется стабильная ситуация, - рассказывает руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. - С начала осени мы наблюдаем колебания стоимости "квадрата". Это связано с нестабильностью макроэкономической ситуации в мире, поэтому говорить об оформившейся на рынке недвижимости тенденции к росту или снижению цен нельзя».
По имеющимся у «Инкома» данным, в октябре средние рублевые цены на вторичку увеличились на 6,4% и составили 164,8 тыс. рублей за квадратный метр, долларовая стоимость прибавила 3,7%. Однако этот рост в значительной степени компенсирует снижение предыдущих месяцев - с начала этого года цены выросли на 5%, что не превышает реальный уровень инфляции в стране.
По мнению господина Таганова, в ближайшем будущем ситуация на рынке недвижимости будет определяться макроэкономическим фоном. В связи с этим,
возможны два варианта развития событий: вторая волна кризиса или сохранение состояния «турбулентности».
«Первый вариант может случиться в случае дефолта одной из стран ЕС. Обрушение мировых бирж приведет к падению цен на нефть - основной двигатель российской экономики. В результате покупательская способность граждан резко снизится, спрос сократится, соответствующим образом отреагируют и цены. Однако вероятность такого сценария очень низкая» - заявил аналитик «Инкома» корреспонденту «Газеты.Ru».
По его мнению, более вероятный вариант, по которому в настоящий момент развиваются события,
сохранение состояния «турбулентности», возможное в случае благополучного разрешения долговых проблем в Европе.
В таком случае на рынке недвижимости ещё довольно долго сохранится текущая ситуация.
По данным «Аналитического консалтингового центра Миэль», активность участников рынка жилья столицы до конца года будет расти.
«Мы ожидаем дальнейшего увеличения объема предложения на вторичном рынке жилья, выход новых объектов на рынке новостроек», - заявил генеральный директор «Аналитического консалтингового центра Миэль» Владислав Луцков.
Он выразил мнение, что сейчас наиболее востребованным становится качественное комфортное жилье среднего и бизнес-классов, покупатели эконом-класса все чаще отдают предпочтение подмосковному жилью, которое при одинаковом качестве квартиры имеет меньшую цену. Поэтому он считает, что
ценовая динамика в среднесрочной перспективе будет носить положительный характер.
По мнению маркетолога компании «Пересвет-Инвест» Ольги Марковой, в будущем году ситуация на рынке вряд ли кардинально изменится.
«Количество новых объектов в районах внутри МКАД не существенно возрастет в ближайшей перспективе. Новые площадки вероятней всего будут осваиваться в районах за МКАД, где есть площадки под комплексную застройку эконом-класса. То есть возрастет объем предложения относительно недорогих квартир, что, возможно, снизит среднюю цену на рынке», - полагает Ольга Маркова.
«Следует также отметить, что в последнее время в столице, даже в сложившихся районах, по возможности возводят объекты эконом и комфорт-класса, комплексной застройки в несколько очередей, что снижает и затраты на строительство», - сообщила госпожа Маркова корреспонденту «Газеты.Ru».
Она допускает возможность, что на рынке столицы возрастет объем новостроек в удаленных районах до и за МКАД, что сделает предложение более демократичным и востребованным, а значит,
существенного роста цены предложения наблюдаться не будет.
«Что касается роста цен на недвижимость в Москве, то тут все зависит от внешних условий, - заявляет руководитель центра стратегического анализа и планирования компании "Росгосстрах" Алексей Зубец. - Если начнется новая волна мирового экономического кризиса, а это вполне вероятно, он в первую очередь нанесет удар по платежеспособности верхней части среднего класса, которая выступает здесь основным покупателем.
Так уже было в 2008 году. Если этот сценарий реализуется, цены могут заметно упасть в 2012 году».
Он полагает, при этом, что если в экономике все будет благополучно, то рублевые цены на московское жилье могут вырасти на 15-25% в течение года.
«В целом рынок недвижимости показывает неплохие результаты по сравнению с другими сегментами экономики, - заявил "Газете.Ru" независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. - Рост цен предложений за год составил 5-6% в рублях, что сопоставимо с уровнем инфляции. В то же время долларовые цены остались практически без изменений. В условиях мирового кризиса это внушает определенный оптимизм».
По его мнению, следующий год, вероятнее всего, не принесет ценовых сюрпризов. Общая тенденция стабильности сохранится.
«Рост рублевых цен может составить от 5 до 10%. Это поможет совершить сделки с недвижимостью тем, кто рассматривает ее с потребительской, а не спекулятивной точки зрения», - полагает господин Бекетов.
По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, текущая активизация рынка недвижимости, скорее всего, окажется непродолжительной. По макроэкономическим причинам она может сойти на нет и смениться стагнацией в любой момент - буквально за месяц-другой, как уже было в 2008 году. Даже если этого не произойдет, закономерного спада ажиотажа,
окончания роста цен и начала стагнации следует ожидать после президентских выборов.
«Я не говорю ни о каком грядущем обвале цен, скорее всего, предстоит период стагнации, возможно, небольшой коррекции цен на те же 5-10-15%, - прогнозирует Олег Репченко. - Если же ничего катастрофического в экономике не произойдет, то наш прогноз остается прежним: оживление до весны следующего года. К следующим майским праздникам мы увидим начало стагнации рынка: не столько спад цен, сколько снижение активности».
Независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник считает, что на рынке столичной недвижимости после полугодового застоя начался заметный рост цен - с сентября на 1,5-2,5% в месяц. По его данным, можно ожидать, что к концу года суммарный годовой прирост составит в среднем 10-12%.
«Я не склонен объяснять это сезонными факторами. Мое мнение - это реакция покупателей на начавшийся вброс денег в экономику и повышение доходов населения в связи с выборной компанией.
В связи с этим, в следующем году до марта-июня можно ожидать продолжения тенденции роста цен, которая в дальнейшем, скорее всего, сменится новым застоем», - заявил корреспонденту «Газеты.Ru» господин Стерник.
Он считает, что дополнительными факторами риска является продолжающийся отток капитала за рубеж, а также нарастающая угроза мировой рецессии и новой волны европейского и американского экономического кризиса.
«И хотя это - не наши проблемы, но они вызовут напряжение в бюджетно-финансовой сфере РФ, которое заставит правительство сократить социальные и в целом бюджетные расходы (что уже предусмотрено в наметках плана на 2013-2014 годы). Снизятся темпы роста ВВП, доходов населения, а вслед за этим - снизится рост цен на рынке жилья», - полагает Геннадий Стерник.
Автор: Антон Старков
Новости Недвижимости