Рынок офисной недвижимости ждет снижение. Объем рынка может сократиться в том числе за счет падения цен на офисы нижней границы класса B - это около 25% всех офисных помещений Москвы. Арендаторы готовятся к новой волне кризиса.
Московский рынок офисной недвижимости справился с последствиями финансового кризиса 2009 года, но готовится к новой волне.
«Многие игроки проявляют осторожность: ожидание второй волны кризиса - довольно устойчивая тенденция 2011 года. В то же время, именно потому, что это вторая волна, и ее все ждут, глубоких потрясений и провалов, какие были в 2008 году, на офисном рынке, скорее всего, не будет», - считают аналитики Blackwood.
По словам старшего директора Cushman&Wakefield Михаила Миндлина, показатели текущего года были высокими из-за отложенного спроса после кризисного периода.
«Объем поглощения (сделок по аренде и продаже) в следующем году снизится в среднем на 10%», - считает Миндлин. Рынок ждет коррекция, считает он.
Объем рынка может сократиться за счет снижения цен на офисы нижней границы класса B.
«Не исключено снижение цен в помещениях класса В-, расположенных далеко от метро, без вентиляции, необеспеченных достаточной инфраструктурой. Собственникам придется демпинговать, чтобы привлечь арендаторов», считает Алексей Ефимов директор Алексей из Jones Lang LaSalle по России и СНГ.
Общий объем качественных помещений класса А и B составляет по экспертным оценкам около 12 млн кв.м., из которых класс А - немногим более 20%, остальное класс B. «Разделить офисы на "плохие" или "хорошие" нельзя. Для более точного определения качества существует разделение класса B на B+ и B-.
Если говорить о менее качественных офисах класса B-, то их доля примерно 30% всего объема класса B», - рассказал заместитель директора отдела агентских услуг Knight Frank Никола Обайдин.
Это около 2,9 млн кв.м, 25% всех офисных площадей Москвы.
По оценкам Colliers international, суммарная площадь сделок аренды и купли-продажи офисов в текущем году на 30% превысила показатели прошлого года. Стоимость офисов менялась неравномерно.
Площади класса А подорожали на 26% до $800 за кв. м в год. Помещения класса В стали на 17,6% дешевле - аренда квадратного метра обойдется в среднем в $410 за кв. м в год.
По словам директора департамента офисной недвижимости Colliers Ольги Побуковской, цены падали в начале года, когда было арендовано много офисов в центре Москвы и в сентябре, из-за снижения курса рубля. К сентябрю доллар подорожал до 32,46 рублей. В начале года он стоил 30,62 рубля.
Но количество свободных офисов в Москве постепенно сокращается. С начала года снижение составило более 3% и доля незанятых площадей сейчас на уровне 16,6%, подсчитали в Jones Lang LaSalle. В центре города (в пределах Садового кольца) осталось 13% незанятых офисов.
В районе Кремля показатель составляет 16,5%. Самый высокий спрос на офисы в западной части этой зоны (ограниченной Садовым кольцом), там доля свободных площадей составляет 8%.
«Престиж зоны кремля по-прежнему будет привлекать крупных арендаторов, но тенденция к децентрализации усилится и офисные здания за пределами Третьего транспортного кольца будут пользоваться большей популярностью», - говорит Ефимов. Средний темп роста ставок аренды составит около 5% в год, в зоне Кремля темпы будут выше, считает консультант.
Автор: Ектерина Геращенко
Новости Недвижимости