По мнению директора департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергея Арзянцева, если удорожание ипотеки будет продолжаться сегодняшними темпами, то «схлопывание» рынка произойдет достаточно скоро – ипотека доберется до «запретительного» уровня ставок и станет абсолютно недоступной.
Для заемщиков в РФ наступает непростое время: ставки по ипотечным кредитам за последние несколько месяцев увеличились на 1 процентный пункт и, скорее всего, в течение последующих шести месяцев продолжат свой рост. Основная причина - нестабильность на международных финансовых рынках, которая делает дорогим привлечение денежных ресурсов на рынке, а также повышает риски массовых неплатежей из-за потери работы заемщиками. Соответственно, банки, чтобы не попасть в ситуацию кризиса, аналогичную событиям 2008 года, оперативно принимают меры: повышают стоимость кредитования, размер первоначального взноси и требования к заемщикам.
По мнению директора департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергея Арзянцева, если удорожание ипотеки будет продолжаться сегодняшними темпами, то «схлопывание» рынка произойдет достаточно скоро - ипотека доберется до «запретительного» уровня ставок и станет абсолютно недоступной. В интервью «РИА Новости - Недвижимость» эксперт рассказал, что единственный шанс для заемщиков решить свои жилищные вопросы - это получить ипотечный кредит в феврале 2012 года.
- Сергей Павлович, еще АИЖК с уверенностью заявило, что рынок ипотеки в РФ вернется к докризисным объемам, но в последнее время участники рынка все чаще признаются, что в этом сегменте все чаще появляются признаки дестабилизации. Как думаете, объемы выдачи кредитов все-таки достигнут прогнозируемого уровня?
- В общем, мы практически вышли по объему на уровень 2008 года. Но планку 2008 года в 650 миллиардов рублей можем не преодолеть. По статистике ЦБ в октябре, в 2011 году было выдано кредитов примерно на 66 миллиардов рублей, а объем выданной ипотеки за три квартала текущего года составил 450 миллиардов рублей. Получается, что, чтобы вернуться к докризисному уровню и уж тем более «перепрыгнуть» его объемы, нужно выдавать на уровне октября и больше в последние месяцы года. Не факт, что это произойдет - возможно, многие банки решать «придержать» решения по ипотечным кредитам в конце года. Однако в любом случае 2011 год на рынке ипотеки мы закончим почти вровень с 2008 годом, что уже само по себе неплохо.
- Как бы вы описали ситуацию на рынке ипотеки в настоящее время?
- Волатильность на финансовом рынке в первую очередь сказалось на подорожании вкладов и росте ипотечных ставок. Пока ставки все еще чуть ниже, чем были в начале года, но, по сравнению с тем дном, которое мы видели летом, они выросли примерно на 1%.
- Насколько могут вырасти ставки в будущем и как долго будет продолжаться их рост?
- Вопрос сложный. Дело в том, что ипотека самый чувствительный к стоимости ресурсов продукт, потому что процентная маржа банков снизилась до минимума. Думаю, ставки будут расти в конце этого - начале следующего года. Это достаточно устойчивый тренд, и говорить о том, что он развернется в сторону снижения ставок в ближайшие полгода, с моей точки зрения, точно не приходится.
Сейчас, напомню, средняя ставка по базовым ипотечным продуктам находится в районе 13%, так что к границе в 14% мы можем подойти достаточно легко - остался один шаг. Если рынок будет развиваться по негативному сценарию, ставки по классическим ипотечным продуктам станут запретительными - 18-20%, а дальше ситуацию прогнозировать сложно. Если же будет стагнация, как это происходит сейчас, то сможем остаться на существующем уровне.
При этом надо понимать, что если средняя ставка по «классическим» ипотечным рублевым кредитам на покупку квартиры под ее залог превысит 14% годовых, то фактически речь идет уже о «схлопывании» рынка, о сжимании в разы. Поэтому с точки зрения объема продаж - будет ли ставка 14% или 18% - не столь принципиально И 14%, и 18% воспринимаются заемщиками как запретительные ставки, кредиты берутся только в исключительных случаях.
- Сможет ли российский рынок удержать объемы выдачи кредитов в 2012 году на уровне 2011 года?
- По 2012 году роста объемов точно не будет. Мой оптимистичный прогноз - 600 миллиардов рублей, хотя все будет зависеть от макроэкономических тенденций.
- Какие сложности могут возникнуть у заемщиков?
- Для заемщиков наступает непростая пора: если в потребкредитах и кредитных картах изменение ставки на один процентный пункт - это несмертельно, то в ипотеке это уже критично, тем более, что для этого продукта характерен высокий уровень долговой нагрузки, которую заемщику непросто обслуживать в кризисное время.
Кроме того, в условиях нестабильности растет риск потери работы и доходов для клиентов. В этом случае, в первую очередь, пострадают индивидуальные предприниматели, владельца бизнеса - рисковые с точки зрения занятости категории граждан. Следующими под угрозу могут попасть те, у кого серые доходы.
Также, максимально допустимое значения коэффициента PTI - отношения платежа к доходу - для ипотечных заемщиков банки могут сократить до 40% с сегодняшних 45 - 60%.
С другой стороны, справедливости ради надо отметить, что в отличие от 2008 года, сейчас роль валютной ипотеки незначительна, поэтому половины проблем, которые были в 2008 году, не будет.
- Вы можете дать совет потенциальным заемщикам: стоит ли взять ипотечный кредит сейчас или подождать какое-то время?
- Если говорить о том, когда взять ипотечный кредит, то надо бежать за кредитом сейчас, потому что ставки продолжают расти.
Ставки, которые предлагаются сегодня, вполне приемлемые, и пока банки готовы кредитовать. Если сейчас подать заявку, то есть надежда успеть заскочить в феврале в уходящий поезд и взять кредит по приемлемым ставкам.
Другое дело, надо понимать, что покупает заемщик, так как на фоне кризисных явлений неизбежно возникнут риски «недостроя». Не стоит проверять надежность застройщика собственными деньгами. Надо смотреть, кто эту стройку финансирует и кто производит строительство. Если в проекте участвует крупный банк, то это добавляет покупателю уверенности. То же самое и с крупными известными застройщиками. Например, мы работаем с группой компаний ПИК - это крупная известная компания, у нее много объектов.
- Какую позицию займут банки в случае дальнейшего нарастания кризисных явлений?
- Рост ставок будет происходить по рынку в целом. Это будет, безусловно, сказываться на кредитной политике. Банки просто начнут сворачивать программы ипотечного кредитования.
Как показал предыдущий кризис, в такое время банки поднимают ставки, увеличивают размер первоначального взноса до 40-50% - фактически вводят запретительные меры. Так банки борются как с кредитными рисками, так и с процентными рисками.
- А почему в кризис банки так негативно относятся к ипотеке?
- С одной стороны, дорожает фондирование, с другой - в кризис ипотечные портфели воспринимаются как наименее интересные, потому что они длинные и менее прибыльные по сравнению с другими активами.
- Какие еще тенденции будут формировать ипотечный рынок в 2012 году?
- В 2011 году были внесены определенные изменения в закон об ипотеке, касающиеся обращения взыскания на жилье. В частности, если банк обращает взыскание на квартиру заемщика и реализует ее на рынке, то заемщик ему больше ничего не должен, даже если сумма, вырученная от продажи квартиры, не покрывает всего долга. До этих поправок разница между стоимостью заложенного жилья и суммой ипотечного кредита считалась долгом заемщика, который банк мог взыскать в рамках стандартных процедур как беззалоговый кредит.
Новости Недвижимости