|
Прогнозы о том, какие дома класса люкс будут пользоваться спросом, весьма скупы
Когда заходит речь об элитной недвижимости в Москве и Подмосковье, аналитики с удовольствием предоставляют данные об итогах продаж и о том, что можно купить в данный момент. И очень скупо дают прогнозы о том, что будет востребовано в ближайшем будущем.
Сколько миллионеров живет в России, точно не знает никто. По данным доклада «Мировое благосостояние 2011», подготовленного консалтинговыми компаниями Capgemini и Merrill Lynch Global Wealth Management, их порядка 133 000, причем треть живет в Москве.
Официальные исследования учитывают активы компаний, счета в банке, ценные бумаги. Однако происхождение капиталов из России не всегда легально и не поддается прямому учету.
Как следствие, социальный портрет русского миллионера весьма размыт: наберите это словосочетание в поисковике, и Yandex вас исправит: «Вы имели в виду русского революционера?»
Кто он - покупатель элитного жилья?
«Если говорить о долларовых миллионерах, то основной круг покупателей элитного городского жилья - это банкиры, владельцы нефтегазовых структур, торговых сетей, госчиновники, а в последнее время - представители IT-бизнеса, - говорит генеральный директор компании Soho Estate Елена Первакова. - Возраст - от 40 до 60 лет, как правило, с семьями и детьми. Они предъявляют высокие требования к качеству строительства, инженерии, архитектурному облику здания, планировочным решениям, социальному статусу соседей».
«60% покупателей элитной недвижимости в Москве и Подмосковье - мужчины. Возраст: 30-40 лет (43%), 40-50 лет (40%), причем покупатель молодеет. Большинство - москвичи или люди, давно живущие в столице, - комментирует управляющий партнер компании Contact Real Estate Денис Попов. - Если посмотреть, как наши клиенты различаются по роду занятий, то примерно каждый десятый из них - политик, 12% - люди культуры и искусства, основная же часть - предприниматели».
Аналитический отдел компании Soho Estate проследил взаимосвязь между профессиональными интересами людей и районами, где они любят покупать дорогую недвижимость. 80% бизнесменов селятся в Хамовниках, представители шоу-бизнеса - на западе и юго-западе Москвы, чиновники предпочитают улицы, традиционно ассоциирующиеся с государственной властью, - Тверскую, Никитскую. Иностранцы любят Сретенку, Кузнецкий Мост, Столешников, Патриаршие пруды.
Так что, имей история сослагательное наклонение, «Имперскому дому» явно было бы место на Тверской (а не у Парка искусств напротив ЦДХ), а непостроенный «Квартал искусств» Эрика Энгераата надо было сразу планировать где-нибудь на юго-западе, любимом творческой интеллигенцией.
Может, его поэтому и не построили?!
Дом мечты
Эксперты компании Penny Lane Realty составили рейтинг наиболее распространенных запросов при покупке очень дорогого загородного дома.
На первом месте - наличие 25-метрового бассейна, дополненного зоной отдыха с банями, массажным кабинетом и спортивным залом. 80% покупателей настаивают на этом условии. И даже современный фитнес-клуб недалеко от дома не снимает остроту проблемы.
Второе горячее условие миллионеров, ищущих загородный дом, - отдельно стоящий гараж на 4-7 машин. 75% респондентов не могут обойтись без него. Понятно почему: обычно у таких семей не одна, а целый парк машин. Содержать их в гараже под крышей дома нецелесообразно.
65% покупателей хотели бы, чтобы в каждой спальне была своя ванная комната и гардеробная. Это универсальное требование к планировке дома, хотя каких-то стандартов в организации жилища площадью 2000-5000 кв. м не существует. Хорошо, когда из спальни можно выйти на террасу или балкон. И спален в правильном элитном доме должно быть не менее пяти.
На четвертом месте по значимости - отдельная квартира для обслуживающего персонала. Обычно она располагается над гаражом. 60% покупателей хотели бы иметь такие помещения, потому что, как правило, при загородном доме живет 2-3 работника, следящих за чистотой внутри дома и состоянием сада.
На пятом месте - такая, казалось бы, причуда планировки, как «второй свет» в living room, то есть объединенное пространство первого и второго этажей над гостиной. Такая уловка визуально увеличивает пространство и придает ему торжественный вид. Планировка - пока редкость: количество домов, построенных по данному принципу в Подмосковье, очень невелико.
Шестое место - профессиональный ландшафтный дизайн. Если уж покупатель платит $200 000 за сотку, то рассчитывает, что у него будет вид из окна на альпийские горки, пруды, крупномерные деревья и прочие красоты.
Седьмое место - наличие неподалеку хорошей школы. Удивительно не то, что этот пункт есть в списке, а что он оказался только на седьмом месте. И лишь для 35% покупателей это условие является первоочередным.
Восьмой пункт - однородная социальная среда, девятый - окно в ванной комнате (желательно, чтобы окно было в каждой ванной, но в хозяйской - просто обязательно).
Десятое условие - автономное электроснабжение. Обычно на электричестве завязано 95% всего жизнеподдерживающего сервиса. Нет света, значит, нет тепла и воды. Стоимость автономных генераторов - от $1000 до $ 50 000.
«В начале "нулевых" запросы покупателей элитной загородной недвижимости поражали роскошью, гигантоманией и нецелесообразностью, - комментирует директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. - В почете были особняки по 2000-3000 кв. м, 50-метровые ванные с джакузи, колонные залы, мраморные лестницы. На рынке еще есть спрос на подобные излишества, но они не приоритетны. В требованиях современных миллионеров есть только то, что нужно для комфортной и статусной жизни семьи».
Soho Real Estate приводит данные по крупным сделкам 2011 года при покупке загородных домов: за $20 млн был продан дом 1000 кв. м на участке 25 соток - в поселке «Ландшафт» на Рублевке, в 10 км от МКАД. За $12 млн ушел особняк 700 кв. м с отделкой на 100 сотках в «Никольской слободе», что в 9 км по Новой Риге.
Квартира, которую хочется купить
По итогам 2011 года на первичном рынке было выставлено на продажу 800 элитных квартир и продано 657 из них (87 400 кв. м) на общую сумму $1 122 290 619 (по данным агентства Contact Real Estate).
Наиболее востребованными оказались квартиры в Центральном административном округе столицы, площадью 100-150 м за $1-1,5 млн (то есть $10 000-15 000 за метр). Самая дешевая квартира в ЖК «Английский квартал» ушла за $316 000 (44 кв. м, то есть $7400 за квадратный метр). Самая дорогая в доме по адресу Гранатный, 6 - за $ 19,9 млн (460 кв. м, то есть больше $40 000 за квадратный метр). Крупнейшая сделка 2011 года (анализ Soho Estate) - 38 млн евро: пятиэтажная квартира-вилла в составе ЖК «Кристалл Хаус», в районе Пречистенской набережной.
«Если говорить об уникальном жилье класса де-люкс с бюджетом покупки $10-15 млн, то возросло количество запросов на просторные квартиры площадью от 400 кв. м, - считает управляющий директор Soho Estate Ирина Егорова. - Такие варианты ищут переезжающие в город владельцы загородных домов, у которых большая семья, 3-5 детей. Для них большое значение имеет месторасположение комплекса, статус дома и района. В последнее время возрастает спрос на квартиры в районе Патриарших прудов. Определенным стимулом является не только историческая аура, но и то, что на Патриарших построены несколько знаковых для рынка элитных домов (на Никитских улицах и в Гранатном переулке)».
«Местоположение, социальная однородность, интересный архитектурный проект - вот приоритеты при покупке дорогой квартиры - таково мнение Дениса Попова из Contact Real Estate. - Дом по адресу Гранатный переулок, 8 весь раскуплен, в соседнем еще осталось несколько квартир, но и они уйдут. Залог успеха - хорошая архитектура, правильная планировка, огороженный двор. Покупатель ценит приватность: чтобы из гаража в пентхаус вел отдельный лифт. Чтобы тебя никто не видел и ты никого. Живешь в центре города, а как будто в загородном доме».
«Главное требование к самой квартире - функциональность, а также удачная планировка, чтобы не приходилось платить за неиспользуемые квадратные метры, - продолжает тему Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills. - Что касается расположения, то это совершенно не обязательно должен быть центр Москвы. Большим спросом пользуется, например, запад столицы в пределах от Садового до Третьего транспортного кольца».
Эксперты Penny Lane Realty составили рейтинг опций, которые важны для покупателей VIP-квартир.
На первом месте - повышенный уровень охраны. Обеспечение безопасности - одна из самых затратных статей в эксплуатации элитного жилья. Сократить расходы помогают технологии «умного дома»: контроль доступа с помощью электронных карт, цифровой видеомониторинг, спутниковые системы слежения с SMS-оповещением.
Второе место по важности - контроль расходов ЖКХ. Владельцы элитных квартир платят за услуги ЖКХ тысячи долларов в месяц, поэтому вопрос экономии весьма актуален. Объединение всех систем жизнеобеспечения в здании позволяет сэкономить до 30% воды, газа и электричества.
На третьем месте - online-управление квартирой. Одна из самых востребованных опций - круглосуточное наблюдение за своим жильем через web-камеру и возможность дистанционно включать и выключать электронику: микроклимат, освещение, шторы и проч.
Четвертое место - увеличение износостойкости. Электроника подскажет, когда менять тот или иной узел или агрегат. Если прорвет трубу, система сама перекроет воду и отключит электропитание. Оснащенный подобными технологиями дом не нуждается в капремонте в течение 50 лет.
Пятое место - климат-контроль: управление температурой, влажностью, притоком свежего воздуха для каждой комнаты отдельно.Однако сегодня доля объектов, оснащенных компонентами «умного дома», не превышает 10% (среди них - ЖК «Хортус Гармония», «Коперник», «Арт Хаус», «Венский дом» и другие).
Не где, а как
Но как признаются все без исключения эксперты, самое главное - не где и что, а - как. Идея качественного строительства, грамотной архитектуры, стильного дизайна постепенно овладевает умами как покупателей, так и девелоперов. И уже в 2011 году на рынке появились квартиры с отделкой от ведущих мировых дизайнеров: клубный дом Barkli Virgin House оформила известный британский дизайнер Келли Хоппен, а креативным директором жилого комплекса Barkli Park стал не менее знаменитый Филипп Старк.
| |