|
Ипотека дорожает, но объемы ее растут. В 2012 г. аналитики ждут рекордного результата - до 1 трлн руб. по России. Московский регион по-прежнему останется в лидерах выдачи кредитов на квартиры
Примерно четверть квартир в Подмосковье, по данным АИЖК, в 2011 г. продавались по ипотеке. В Москве - около 18%. В феврале 2012 г. Росреестр зафиксировал в области беспрецедентный рост количества сделок купли-продажи на кредитные деньги - 78%. Показатель Москвы за этот период скромнее, но все равно превысил прошлогодний и составил около 24%.
Невзирая на некоторое удорожание (по подсчетам «Ведомостей», средняя ставка рублевого кредита в 20 крупнейших ипотечных банках с октября 2011 г. по март 2012 г. выросла почти на 1 п.п. до 12,74% годовых), ипотека набирает обороты, свидетельствуют опрошенные «Ведомостями» эксперты. В основном за счет специальных программ, которые банки развивают вместе с застройщиками.
Берут не глядя
Вадим Пахаленко, директор департамента по работе с финансовыми институтами «Дельтакредита», считает, что в 2012 г. на первичном рынке Московского региона до 35% квартир будет реализовываться при помощи ипотеки.
«У нашего банка просто гигантское количество сделок в Подмосковье, - рассказала на круглом столе "Ведомости-недвижимости" Светлана Крошкина, зампредседателя правления Инвестторгбанка. - У нас очереди на сделки, на неделю вперед расписываемся, как у врача, такого не было никогда». У «Мортона» за 2011 г. доля продаж квартир в подмосковных новостройках выросла как минимум в четыре раза, заявила Алена Анцышкина, руководитель отдела ипотеки и субсидий. Первые два месяца 2012 г., по ее словам, несмотря на удорожание кредитов «в среднем на 0,3-0,7%», показали, что «произошло даже небольшое увеличение спроса на ипотечные продукты». Доля контрактов по ипотеке у «Галс-девелопмента» в Москве равна 35-40%, сообщил Леонид Капров, директор департамента жилой недвижимости компании. У «НДВ-недвижимости» в Московском регионе средний показатель продаж в кредит составляет сейчас 34%, а по двум объектам в Бибиреве доходит до 80%, уверяет Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов. «Миэль-новостройки» в 2011 г. продала по ипотеке 34% квартир, привела данные Мария Литинецкая, гендиректор компании. Ее прогноз на I квартал текущего года - как минимум 30%.
«Банки склоняются в сторону большей лояльности к клиентам и расширяют линейки ипотечных программ с господдержкой», - говорит Литинецкая. Аналитики «Инком-недвижимости» подтверждают: «Наряду со стандартными кредитными продуктами на ипотечном рынке активно развиваются так называемые льготные и специальные программы, которые не популяризуются банками ввиду ограниченной целевой аудитории». По словам Льва Плецельмана, руководителя службы ипотечного кредитования компании, эти программы подразумевают снижение ставки или размера первоначального взноса, упрощение требований к подтверждению дохода заемщика, зачет бюджетных средств при погашении кредита. У АИЖК, к примеру, есть несколько льготных ипотечных продуктов, по которым ставка при получении кредита на первичном рынке может составить от 7,65% годовых в рублях (например, по программе «Материнский капитал»). Как рассказал Андрей Шелковый, исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК, «мы до сих пор эти ставки удерживаем и в ближайшее время не планируем их повышать». За 2011 г. агентство рефинансировало более 3000 кредитов с использованием материнского капитала на общую сумму около 3,6 млрд руб. И в 2012 г. «этот источник доступен для рынка», пообещал Шелковый.
Своим дешевле
Покупатели квартир могут рассчитывать и на различные преференции (в виде сниженной ставки или отмены комиссий) от застройщиков. При условии, если новостройка аккредитована банком, выдающим ипотеку. «Галс-девелопмент», например, благодаря «стратегическому партнерству с ВТБ» предлагает клиентам переменную ставку от 7,9% в рублях от «ВТБ24» на приобретение квартир в ЖК «Солнце» в Кунцеве. «Мортон», по словам Анцышкиной, «за счет крупных объемов продаж получает для покупателей весьма существенные преференции, в том числе дисконт на 1,5-2% от стандартных ставок банков». «Совместные программы (когда застройщик и банк объединены) очень важны, так как увеличивают кредит доверия у потребителя», - уверяет она. «У банков и у застройщиков один клиент, - вторит коллеге Екатерина Симонова, заместитель первого вице-президента ФСК "Лидер". - Мы плывем в одной лодке и вместе можем регулировать этот рынок».
От девелоперов многоэтажных микрорайонов не отстают и компании, специализирующиеся на малоэтажной застройке. Например, «Гуд вуд» договорилась с «Кредит Европа банком» о специальной программе для покупателей в своих поселках, рассказал Эдуард Каримов, руководитель отдела продаж компании. Банк предлагает заемщикам фиксированную ставку в 16,5% годовых в рублях, «Гуд вуд» компенсирует ее за счет скидки на стоимость дома: при рассрочке на срок до года - полностью, при обычном кредите на длинный срок - до 8%. «Никто, кроме нас, не работает с банком на таких условиях», - похвастался Каримов. Rodex Grouр весной начала предлагать покупателям участки с коттеджами на кредитные деньги Инвестторгбанка, Век-банка и «Нордеа банка» под 9% годовых, при условии первоначального взноса в 10%. Сообщить подробности акции пресс-служба Rodex Grouр не смогла.
Зачем банку клиент
Аналитики АИЖК опасаются, что активное снижение банками стандартов андеррайтинга и требований к заемщикам могут привести к ухудшению качества их ипотечных портфелей в среднесрочной перспективе. Например, в Москве объем просроченной задолженности по итогам 2011 г., по данным ЦБ РФ, превысил 13,1 млрд руб., в Подмосковье - 2,4 млрд руб.
Иван Анисимов, зампредседателя правления «Абсолют банка», считает, что каждый кредитный институт выбирает приемлемый для себя уровень рисков: «Во всем мире ипотека не рассматривается как источник получения больших доходов банками, но как средство получения долгосрочного клиента для последующей работы с ним». «Крупные банки занимаются проектами с 70%-ной степенью готовности, второй эшелон кредитует объекты "с забора", на нулевой стадии, каждый хозяйствующий субъект решает, как ему быть», - говорит Роман Семчишин, коммерческий директор «Текта групп». Андрей Биржин, управляющий партнер «Текта групп», рассказал, что компания заканчивает формирование пула банков, которые будут кредитовать покупателей жилья в новостройках в Балашихе, Одинцове, Сергиевом Посаде: «Есть договоренности со Сбербанком и "ВТБ24". А банк "Рост", деловой партнер "Текты", уже выдает кредиты на начальной стадии строительства под 13-14% годовых в рублях.
| |