|
Уже сейчас понятно, что операция перемещения органов государственной власти из центра Москвы на новые столичные территории потребует колоссальных затрат. Газета ВЗГЛЯД подсчитала, почем можно будет продать покидаемые чиновниками здания и во сколько обойдется возведение для них новых офисов. Оказалось, что в целом это может быть даже выгодная операция.
Президент Медведев еще в июне 2011 года предложил расширить границы Москвы почти в 2,5 раза. Сделать это планируется за счет земель на юго-западе Подмосковья. Фактически эти земли перейдут к Москве 1 июля 2012 года.
И вот теперь, на прошлой неделе президент опубликовал список зданий на «переселение» и поручил к 9 июля подготовить предложения по перемещению госорганов на территорию, присоединяемую к Москве. В частности, он предложил передислоцировать в «новую Москву» Совет федерации, Госдуму, федеральные органы исполнительной власти, а также их территориальные органы, администрацию президента, аппарат правительства, Генпрокуратуру, Следственный комитет, Счетную палату.
Кроме того, президент предлагает перенести судебные органы, в частности, Высший арбитражный суд, Федеральный арбитражный суд Московского округа, Девятый арбитражный апелляционный суд, Верховный Суд, Судебный департамент при Верховном суде и Московский городской суд.
Строительство новых объектов будет финансироваться за счет продажи зданий, которые госорганы занимают в настоящее время, уверил помощник президента Аркадий Дворкович. По его словам, денег от продажи недвижимости «будет более-менее достаточно для покрытия стоимости нового строительства» для федеральных органов. Что касается дорогостоящего строительства инфраструктуры и транспорта, то это планировалось сделать вне зависимости от переезда чиновников, уверил Дворкович.
Перевезти сразу чиновников федеральной власти в «новую Москву», конечно, не получится. Дворкович говорит, что переезд начентся не ранее конца 2014 года иди даже 2015 года. На данный момент нет еще даже проектировки будущих зданий, в которых будут работать чиновники. А ведь их еще надо построить.
Сколько чиновники заработают на продаже зданий
При продаже зданий чиновников за ориентир будет приниматься, скорее всего, цена квадратного метра офисной недвижимости класса А в центральном административном округе, считают в компании «МИЭЛЬ». В 2011 году средняя цена квадратного метра таких зданий составила 6,1 тыс. долларов. К примеру ВТБ купила башню «Федерация» в Москва-сити за 100 млн долларов, исходя из цены квадратного метра в 6,25 тыс. долларов.
Директор департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Татьяна Тикова также считает, что цена продажи зданий может составить до 6 тыс. долларов за кв. метр. Большинство федеральных зданий старой застройки и имеют средний уровень качества, однако за счет отличного месторасположения и исторической известности они будут реализованы с премией, добавляет Татьяна Тикова.
Вряд ли цена за квадратный метр упадет ниже 5 тыс. долларов для этих объектов, считают и в Penny Lane Realty. Эксперты Penny Lane Realty провели оценку 22 объектов федеральных органов власти. Среди них здания Госдумы, администрации президента, МЧС, два здания Совета Федерации, а также 17 зданий различных федеральных министерств. К примеру, по их оценке, самый дорогой квадратный метр будет у Госдумы - 7-9 тыс. долларов.
В пересчете на площадь всего объекта дороже всех министерств стоит МИД - более 552-600 млн. долларов. Исходя из оценок Penny Lane Realty, здание Госдумы (площадь 33,304 тыс. кв.м.) оценивается в 300-390 млн долларов, Минобороны (33,93 тыс. кв.м.) - в 203,5 - 237,5 млн долларов, Минсвязи - в 190,7 - 254,2 млн долларов, Минфина - в 124,5 - 153,2 млн долларов, здание Совета Федерации на Новом Арбате - в 120,8 - 151 млн долларов, Минюста - 121,6 - 151,9 млн долларов, Минсельхоза - в 105,8 - 117,5 млн долларов, Минздравсоцразвития - в 92,8 - 118 млн долларов.
Другие министерства стоят более скромно. Так, за здание Минпромторга можно выручить 54 - 68,9 млн долларов, Минприроды - 47,5 - 52,3 млн долларов, МЧС - 48-52 млн долларов, администрации президента - 39,3 - 50 млн долларов. В районе 25-35 млн долларов стоят здания Минспорта и туризма, Минрегиона, Минкультуры, Минэкономразвития и Минобразования. И совсем недорогими объектами недвижимости являются здания МВД стоимостью 16,3 - 19,6 млн долларов, Совета Федерации на Б.Дмитровке - 11 - 13,2 млн долларов, Минтранса - 10,7 - 14 млн долларов и Минэнергетики - 8 - 9,9 млн долларов.
По оценкам Penny Lane Realty, совокупная площадь этих 22 помещений, занимаемых органами власти, составляет порядка 407 тыс. кв.м. Только за эти 22 здания чиновники могут выручить в общей сложности 2,2 - 2,6 млрд долларов.
Однако это не полная оценка, так как в ней не учитывается продажа еще как минимум 10 зданий, в частности, объектов судебных органов, которые входят в перечень президента для переезда в «новую Москву». Так, надо учесть также стоимость Дома Правительства на Космодемьянской набережной огромной площадью в 172,7 тыс. кв.м.
Этот дом, также как и здание Госдумы, может быть продан за 12 тыс. долларов за квадратный метр, то есть в целом за здание можно выручить около 2 млрд долларов, считает Ольга Тараканова, руководитель отдела московских продаж департамента жилой недвижимости компании Knight Frank. Правда, исходя из оценок экспертами Penny Lane Realty квадратного метра Госудмы в 7-9 тыс. долларов, Дом правительства может уйти с молотка и за более скромную сумму - за 1,2 млрд долларов.
За здания Высшего Арбитражного суда и Генеральной прокуратуры РФ можно будет выручить как минимум 52 млн и 11,4 млн долларов соответственно, исходя из их площади (10,324 тыс. и 2,276 тыс. квадратных метров) и средней цены за метр в 5 тыс. долларов.
В списке президента на «отселение» стоят еще семь зданий, в том числе Следственный комитет и Счетная палата, а также пять судебных инстанций, точных площадей которых узнать так и не удалось. Впрочем, как указывают эксперты Penny Lane Realty, чаще всего, госструктуры размещаются в зданиях менее 10 тыс. кв.м., а их цена благодаря центральному месторасположению не опустится ниже 5 тыс. долларов за квадратный метр. Поэтому по приблизительным подсчетам, за эти семь зданий чиновники смогут выручить еще 350 млн долларов.
Получается, что на продаже этих 10 зданий приблизительной площадью 255 тыс. квадратных метров можно будет заработать еще 1,6-2,4 млрд долларов.
Таким образом, в целом за все 32 здания, которые президент предложил перенести из центра столицы в «новую Москву», общей площадью около 660 тыс. квадратных метров, чиновники могут выручить 3,8-5 млрд долларов.
Сами с усами
Надо сказать, что сами чиновники, судя по всему, ценят свои здания дороже, чем обычные офисные центры класса А. К примеру, здание Госдумы на Охотном ряду несколько лет назад стоило около 1 млрд долларов, заявил в пятницу на заседании Госдумы глава регламентного комитета Ильдар Габдрахманов. Однако эксперты рынка недвижимости с такой оценкой явно не согласны.
Это одно из самых знаковых зданий наравне с МИДом, которое будет пользоваться спросом при любом назначении - для перепрофилирования в гостиницу, офисы, апартаменты, считает директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Максим Жуликов из Penny Lane Realty. Однако все равно он считает, что это здание площадью 43,3 тыс. кв.м. стоит в три раза дешевле - 300-390 млн долларов.
В 350-400 млн долларов оценивает стоимость здания на Охотном ряду вместе соседним с ним в Георгиевском переулке (площадью порядка 70 тыс. кв.м) и Елена Мишина, директор по развитию компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». При оценке она учитывала чрезвычайно хорошее расположение здания, сложившийся уровень цен на коммерческие площади в самом центре Москвы, и «понижающий коэффициент» в связи с тем, что морально устаревшие планировочные решения сильно привязаны к функционалу здания, и любая смена назначения здания повлечет за собой реконструкцию всей его внутренней начинки, что достаточно дорогое удовольствие.
| |