|
В этой публикации предлагается детальный анализ норм проекта нового Гражданского кодекса, посвященных таким ключевым в политическом и экономическом планах вопросам, как регулирование прав собственности на землю и недвижимость. Все опрошенные РАПСИ юристы и эксперты признали, что они носят без преувеличения революционный характер и кардинально изменят правила оборота земли и недвижимости, а также взаимоотношения подавляющего большинства собственников недвижимости с властями.
Александр Баринов, специальный корреспондент РАПСИ
Введение в законодательство целого ряда принципиально новых норм, регулирующих вопросы владения, пользования и распоряжения собственностью, предусмотренное поправками в Гражданский кодекс (ГК) РФ, не потребует от владельцев недвижимости срочной и обязательной перерегистрации прав и переоформления документов, сообщил РАПСИ заместитель начальника управления частного права Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ Денис Новак. По его словам, имеющиеся на руках у владельцев правоустанавливающие документы будут действовать и после вступления в силу новой редакции ГК безотносительно к тому, соответствуют ли они измененному законодательству. Новые правила будут распространяться на них автоматически. А переоформление документов будет производиться в текущем режиме, по мере того, как владельцы будут обращаться в соответствующие органы с другими насущными вопросами.
РАПСИ уже рассказывало об основных положениях посвященного этой теме Раздела II новой редакции ГК. В этой публикации предлагается более детальный анализ норм законопроекта, посвященных таким ключевым в политическом и экономическом планах вопросам, как регулирование прав собственности на землю и недвижимость. Все опрошенные РАПСИ юристы и эксперты признали, что они носят без преувеличения революционный характер и кардинально изменят правила оборота земли и недвижимости, а также взаимоотношения подавляющего большинства собственников недвижимости с властями.
В частности, согласно законопроекту, впредь государственные и муниципальные земли не будут предоставляться в аренду застройщикам и владельцам уже построенных объектов с возможностью приобретения ими зданий в собственность. А все ранее заключенные такие договоры аренды по истечении срока их действия будут преобразованы в иные совершенно новые правовые отношения.
Единого мнения на счет того, к чему такие изменения приведут на практике, у специалистов пока нет. Одни полагают, что они могут обернуться новым, грандиозным и беспощадным, как русский бунт, переделом собственности. Другие видят в них путь к построению новой цивилизованной экономики.
Царь горы
О том, насколько концептуальные нововведения предусмотрены в новой редакции Раздела II ГК РФ, может свидетельствовать изменение самого его названия. Вместо нынешнего «Право собственности и другие вещные права» предложено более емкое «Вещное право» (то есть право, объектом которого является вещь), поскольку он дополняется целым набором новых понятий, терминов и правовых инструментов.
Некоторые из них, такие как институты «владения» и «владельческой защиты», многие из ограниченных вещных прав (право застройки, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи), являются для отечественного законодательства абсолютно новыми.
Другие же более подробно и детально описывают и развивают уже существующие положения. Среди таковых, причем, немало норм, которые содержались до сих пор в других законодательных актах, в первую очередь, Земельном и Жилищном кодексах РФ.
«Концепция развития ГК исходит из того, что в нем должны быть сосредоточены базовые положения, регулирующие гражданско-правовые отношения, связанные с возникновением и прекращением прав на земельные участки, а также распоряжением ими», - говорит Денис Новак из ВАС РФ. В связи с этим в новую редакцию ГК предлагается имплантировать в переработанном виде многие положения Земельного кодекса и ряда других законов. Соответственно, принятие поправок в Гражданский кодекс потребует существенной переработки и Земельного кодекса. По мнению Новака, очевидно - некоторые нормы из него будут вообще изъяты, а в некоторые внесены коррективы, дабы избежать дублирования и противоречий с ГК РФ.
В Земельном кодексе, таким образом, по словам эксперта, должны будут остаться нормы публично-правового регулирования только по двум основным направлениям. Первое - вопросы целевого назначения, разрешенного использования земель и все связанные с этим проблемы.
Второе - особенности распоряжения земельными участками, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, то есть прежде всего вопросы предоставления таких земельных участков гражданам и юридическим лицам для строительства и иных целей.
Все процедурные моменты, связанные с выделением частным лицам государственных и муниципальных земель, в том числе случаи, когда требуется, а когда не требуется проведение торгов, по словам Новака, поправки в ГК не затрагивают.
Вечный вопрос
Новая редакция Раздела II ГК РФ предлагает концептуальный подход к решению извечного русского вопроса - земельного. Глава 19-2 (право собственности на земельные участки и другие природные объекты) предусматривает закрепление базового принципа «единого объекта недвижимости», под которым понимается земельный участок вместе с находящимися на нем зданиями или сооружениями.
«Проект направлен на то, чтобы устранить возможность раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов», - говорит Новак. Во всем мире главным предметом собственности является земельный участок, а стоящие на нем здания считаются лишь его частью. Это совершенно логично с точки зрения самого мироустройства. Земля - самый надежный объект владения, который, если не брать в расчет какие-то экстремальные катаклизмы, никуда не может исчезнуть, тогда, как на нем можно здания строить, перестраивать, сносить и возводить вместо прежних новые.
В России, между тем, как отмечают эксперты, наследием советского времени стала совершенно противоположная практика, когда земля сама по себе особой ценности не представляла, а главным в плане гражданско-правовых отношений и ведения хозяйствования является то, что на ней построено. Во многом сохранение такого положения обусловлено особенностью действующей системы предоставления государственной и муниципальной земли гражданам и юридическим лицам. Согласно действующему законодательству, сейчас землю они могут получить фактически лишь по двум основаниям - либо в собственность, либо в аренду, причем на практике преобладает предоставление земельных участков в аренду.
Однако механизмы эти в нынешнем виде далеки от совершенства. Во-первых, продолжает Новак, сразу выкупить землю в собственность далеко не все могут себе позволить в силу отсутствия или недостатка денег. Во-вторых, даже при наличии финансовых возможностей реализовать такое желание очень непросто. Государство в лице чиновничества и бюрократии, очевидно, не хочет расставаться с землей, рассматривая ее как хорошую кормушку, и предпочитает делиться ей лишь временно, предоставляя в аренду. «Например, в статье 4 закона города Москвы "О землепользовании в городе Москве" так прямо и написано, что в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность передачи земельных участков, находящихся в собственности города, в частную собственность, земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам исключительно в аренду», - говорит представитель ВАС РФ.
Между тем, аренда - очень непрочное право, которое позволяет чиновникам держать бизнес «на поводке», и, соответственно, не дает возможности нормально развиваться. Сейчас сложилась практика, когда земля под строительство может выделяться в аренду сроком всего на 3-5 лет. И если застройщик не укладывается в эти сроки, в том числе и по причинам, связанным с различными административными барьерами, возникают абсурдные ситуации.
| |