|
С конца прошлого года доходность офисной недвижимости не увеличивается. За счет сокращения качественного предложения в этом сегменте эксперты прогнозируют небольшое увеличение как продажной цены, так и арендных ставок на офисы. Однако пока этого не происходит, собственники вынуждены повышать доходность своих проектов другими способами.
По данным Knight Frank Research, в первом квартале 2012 года доходность (оценка ставки капитализации) офисов в Москве составила 8,5-9,5% годовых в классе А и 10,5-11% в классе В. Для сравнения - в 2011 году доходность офисных посещений оценивалась в 8,5-9,5% (класс А) и 10-11% (класс В). Соответственно, за год незначительное увеличение доходности было зафиксировано только в сегменте офисов класса В. Несмотря на позитивные прогнозы экспертов относительно доходности офисных проектов в текущем году, с конца 2011 года доходность коммерческой недвижимости в этом сегменте (равно как и во всех остальных) не меняется. В результате,
собственники коммерческих объектов заинтересованы в повышении капитализации своих проектов другими способами -
за счет оптимизации пула арендаторов или улучшения качества объекта. Например, компания KR Properties осуществит ребрендинг делового квартала «Красная Роза 1875» - 170 тыс. кв. м., «Галс-Девелопмент» получила разрешение на редевелопмент территории завода в Хамовниках. Компания планирует на месте завода построить многофункциональный комплекс. Однако, как пояснили «Газете.Ru» в компании Blackwood, все действия для повышения доходности эффективны только в том случае, если причина невысокой доходности во внутренних проблемах, а не в низкой конкурентоспособности комплекса на рынке.
В первом квартале 2012 года, по оценкам компании Knight Frank, ставка годовой аренды квадратного метра офисов составила $830 (класс А) и $480 (класс В), средняя стоимость продажи квадратного метра офисов оценивалась в $5000 - 6000 (класс А) и $4500-6500 (класс В). По наблюдениям компании Blackwood, тенденция сокращения объемов ввода качественных площадей на рынке офисной недвижимости Москвы обострилась в первом квартале 2012 года. Например, в первом квартале 2011 года было введено порядка 250 тыс. кв. м офисов, тогда как в этом году в аналогичный период на рынок не вышел ни один крупный проект. За счет сокращения предложения эксперты прогнозируют рост арендных ставок в сегменте офисной недвижимости в пределах 10%.
Наиболее востребованы, по наблюдениям экспертов, отдельно стоящие здания. «Это связано, в первую очередь, с местоположением большинства особняков - в престижном центральном округе столицы. Отдельно стоящие здания - это старинные, вновь реконструированные здания, высотой в 2-5 этажей и площадью от 500 до 3000 кв.м., которые предлагались к продаже по цене в среднем от $5000 за кв.м.», - рассказывает генеральный директор компании Delta estate Наталья Чепрукова. Однако в этом случае увеличить доходность путем значительной реновации здания не всегда получится - в большинстве случаев особняки являются памятниками архитектуры и проведение ремонтных работ ограничено. Однако, по словам Натальи Чепруковой, плюс инвестирования в данном случае заключается в том, что эксплуатация особняков менее затратна, чем обслуживание бизнес-центра класса А или В+.
Повысить интерес к проекту можно не только путем реконструкции объекта и суперсовременным ремонтом, но и привлечением
сильного арендатор с международным брендом. По мнению коммерческого директора Nagatino i-Land Сергея Канаева, интерес к таким БЦ всегда выше, чем к офисам с массой малоизвестных компаний.
Чем выше интерес арендатор к проекту, тем больше будет его капитализация.
«Например, одно из наиболее удачных вложений прошлого года - продажа БЦ "Дукат-II", когда заполняемость объекта на момент покупки составляла 95%», - приводит пример Сергей Канаев. В целом, наибольшую доходность, по оценкам экспертов, сейчас демонстрируют офисные блоки площадью 150-300 кв.м.
в новых или реконструированных бизнес-центрах класса «В+», а также в современных жилых и многофункциональных комплексах. «Яркими примерами таких объектов являются бизнес-центр "W-Plaza", бизнес-центр "Цветной, 26", бизнес-центр "Атмосфера". Цена продажи варьируется от $4500 до $11 000 за кв.м., в зависимости от местоположения объекта. При этом арендная ставка составляет от $500 до $1300 за кв.м. в год. Экономически такие инвестиционные вложения вполне оправданы, потому что при среднем бюджете в $2-3 млн срок окупаемости составляет в среднем 8 лет, уровень доходности 12-13% годовых», - поясняет руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости компании Delta estate Станислав Титоренко.
Автор: Юлия Погорелова
| |