|
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) видит рост российской ипотеки в развитии рынка ипотечных бумаг. Как показывает практика агентства по размещению двух предыдущих выпусков ценных бумаг с ипотечным покрытием, желающих купить бумаги оказалось намного больше, чем ожидалось изначально.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) видит рост российской ипотеки в развитии рынка ипотечных бумаг. Как показывает практика агентства по размещению двух предыдущих выпусков ценных бумаг с ипотечным покрытием, желающих купить бумаги оказалось намного больше, чем ожидалось изначально.
В интервью РИА Новости исполнительный директор по финансам АИЖК Наталия Кольцова рассказала о том, почему на российском рынке ипотечных ценных бумаг доминируют российские инвесторы, может ли физическое лицо приобрести бумаги агентства, а также при каких условиях большая часть новых ипотечных кредитов будет фондироваться за счет ипотечных облигаций.
- Наталия Юрьевна, когда рынок ипотечных ценных бумаг только зарождался в РФ, была серьезная дискуссия по поводу того, какая модель должна лежать в его основе. Что Вы можете сказать сейчас, с учетом опыта последнего кризиса: нужно ориентироваться на американский долговой рынок или на европейский?
- Напомню, что российская практика и российское законодательство по выпуску ипотечных ценных бумаг впитали в себя два действующих в мире механизма, и они охватывают максимальное количество существующих структур сделок. Речь идет, во-первых, об облигациях с ипотечным покрытием, которые выпускаются с баланса банка под обеспечение в виде ипотечных активов, которые на балансе банка и остаются. Это аналогия пфандбрифов в Германии или covered bonds, то есть просто облигации с обеспечением - бумаги, более близкие к европейской модели.
Второй вид бумаги, существующий в рамках российского законодательства - это облигации с ипотечным покрытием, обособленным на баланс ипотечного агента. Это именно то, что называется секьюритизация или mortgage backed security, которая распространена в США. В европейских странах, кстати, тоже используется эта модель - во Франции, Великобритании, Италии, в Испании был большой объем таких сделок.
Поэтому российское законодательство, можно сказать, объединяет в себе всю мировую практику, которая существует с точки зрения секьюритизации ипотечных активов. И это хорошо, потому что у ипотечных кредиторов, выдающих ипотеку и держащих портфель закладных, есть выбор.
Например, облигации с ипотечным покрытием с баланса - это, по сути, корпоративная облигация. В основном такой вариант используют крупные банки, так как в этой схеме практически невозможно «перешагнуть» собственный кредитный рейтинг. Для того, чтобы ВЭБ или инвесторы, ориентированные на уровень странового рейтинга, могли купить подобные бумаги, у банка должен быть международный рейтинг не ниже BBB-. А сколько у нас таких банков? Кроме того, в этом случае необходимо соблюдать все установленные Центральным Банком нормативы, что тоже сложно.
А вот выпуск облигаций с ипотечным покрытием, обособленным на баланс ипотечного агента, доступен большему количеству банков, в том числе и небольшим кредитным организациям, так как у них появляется возможность дотянуть до рейтинга инвестиционного уровня, даже если у самого банка рейтинг всего лишь BB- или B-. В этом большой плюс, и круг инвесторов в эти бумаги шире.
- Если называть конкретные имена, то кто в России выбирает первый вид ипотечных облигаций, а кто - непосредственно секьюритизацию?
- Реально балансовые сделки совершали такие банки, как «ДельтаКредит» и ВТБ 24. Остальные действуют через ипотечного агента.
- И что тогда получается с точки зрения ипотечной модели - с какой страной можно нас сравнить?
- Россию нельзя сопоставить ни с какой другой страной, прежде всего, потому что у нас объем рынка катастрофически мал. Если посмотреть, то в тех же США до кризиса облигации выпускались почти на 100% выдаваемых ипотек. Фактически там была двойная секьюритизация, которая, кстати, и принесла много проблем. А у нас объем выпущенных ипотечных бумаг к объему выдачи ипотеки (если приравнять к показателям 2011 года) будет равен всего 6%.
- Согласно статистике, на российском рынке происходит около двух третей сделок с ипотечными ценными бумагами. Как распределяются остальные сделки?
- Эта цифра характеризует исторически накопленный объем за все годы существования секьюритизации в России - начиная с 2005 года. Действительно, две трети сделок совершаются на российском рынке, а оставшаяся треть в общем объеме секьюритизированной ипотеки в России (а это 60 миллиардов рублей) приходится на оффшорные сделки, осуществленные российскими банками. Однако в основном такие сделки происходили до кризиса: в 2008 году секьюритизация российской ипотеки за рубежом стала невозможной из-за отсутствия спроса со стороны инвесторов, и, начиная с 2009 года, весь объем ипотечных ценных бумаг, который был выпущен, это российский внутренний рынок.
Что касается географии инвесторов, то она самая разная: среди покупателей российских ИЦБ как европейские и американские инвесторы, так и отечественные фонды, в том числе и зарегистрированные за границей. Как правило, это инвесторы, в принципе заинтересованные в инвестициях в долговые инструменты ипотечного рынка и готовые принимать риски emerging markets (развивающихся рынков - ред.). В настоящий момент на внутреннем рынке крупнейшим инвестором является ВЭБ, как государственная управляющая компания пенсионными накоплениями.
- То, что в основном вся секьюритизация ипотеки происходит на внутреннем рынке, означает, что зарубежных инвесторов сегодня не слишком привлекают российские ипотечные бумаги?
- Не только российские, а ипотечные бумаги вообще. После финансового кризиса 2008 года многих инвесторов отпугнули даже не проблемы с российскими облигациями, а дефолты, происходившие на американском рынке. Возникло понимание, что ипотечные ценные бумаги надо глубоко анализировать и с точки зрения структуры сделки, и с точки зрения качества активов, поскольку они не могут быть просто проверены на уровень рейтинга.
Впрочем, дискредитировавшая себя американская ипотечная система дала хороший толчок к развитию внутреннего рынка секьюритизации ипотеки в России, мы активнее начали решать проблему развития внутренней базы инвесторов. Именно в 2009 году в российском законодательстве были сняты все барьеры для инвестирования в ипотечные облигации Пенсионным фондом РФ через ВЭБ.
Это особенно важный шаг еще и потому, что для ИЦБ самые «правильные» держатели - это пенсионные фонды и страховые компании, то есть те, кто управляет длинными активами, кого не пугает длинная дюрация (приблизительно равна средневзвешенному сроку погашения - ред.) в три года и более.
- Как вы считаете, стоит ли ждать в ближайшее время изменения структуры секьюритизации российской ипотеки с перераспределением доли в пользу внешних рынков?
- Мне кажется, что в ближайшие пару лет в России будут доминировать локальные сделки.
- И какой у нас потенциал рынка?
- Если говорить о целях, которые в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года ставит перед участниками ипотечного рынка правительство, то в будущем больше половины новой ипотеки должно фондироваться за счет ипотечных облигаций.
- Это реально?
- Это реально, но если мы посмотрим объемы выдачи ипотечных кредитов и структуру основных кредиторов, то обнаружим, что более 40% ипотечного рынка России сегодня приходится на Сбербанк. И пока Сбербанк не увидит для себя целесообразности привлекать средства через выпуск ипотечных ценных бумаг, или его доля не снизится в пользу частных банков, достичь показателя в 50% фондирования ипотеки за счет ИЦБ в России будет, мягко говоря, трудно.
- АИЖК реализует две программы покупки ипотечных облигаций общим объемом до 40 миллиардов рублей. Вы довольны их результатами?
| |