|
Покупка недвижимости в регионах может оказаться выгоднее, чем приобретение квадратных метров в Москве или размещение денег на депозитах. Однако прежде чем выбрать город для инвестирования, стоит понять, чем вызван рост цен. Если объективных причин для дальнейшего роста цен нет - лучше не рисковать.
По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, за два года (2010-2011) рост цен на жилую недвижимость в Москве составил порядка 12%. Ежегодный рост цен не превышал уровень инфляции - 6,2% в год. Если открыть вклад в банке, то доходность будет даже больше. Например, максимальный процент в 8,15% годовых можно получить в ВТБ 24 при условии минимального взноса от 5 млн рублей и времени размещения вклада 3-5 лет. В Сбербанке РФ практически аналогичную доходность (8,3% годовых) можно получить на более лояльных условиях -минимальная сумма от 2 млн рублей и срок размещения 3 года.
После изучения рейтингов региональной недвижимости становится понятно, что в некоторых случаях рост цен в регионах заметно опережает и рост московской недвижимости, и доходность по вкладам. Например, по данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, тройка лидеров по росту цен на жилую недвижимость за два года (2010-2011) выглядит следующим образом: Красноярск (21,9%), Уфа (21,5%) и Казань (19,7%).
Однако прежде чем скупать недвижимость в ожидании прибыли, польстившись на внушительные цифры, стоить выяснить, есть ли основания для дальнейшего роста цен. По мнению директора аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александра Пыпина, резкие колебания цен на недвижимость должны вызывать сомнения. «Особенность рынка жилья в том, что резкие изменения цен на нем (т.е. больше 15% в год) возможны исключительно в периоды серьезных экономических кризисов, инвестиционно-ценовых пузырей или в силу серьезных экономических, природных аномалий (землетрясений и т.п.).
Это акции или гречка могут подешеветь или подорожать на 25% за год, а квартиры - нет, если нет заметных предпосылок, о которых трубят во всех СМИ», - рассказал «Газете.Ru» Александр Пыпин.
По данным «ГдеЭтотДом.РУ», на конец 2011 года средняя стоимость квадратного метра в Красноярске составила 45 767 рублей. При этом за два года цены на недвижимость увеличились на 21,9%. В 2010 году рост цен составил 8,3%, в 2011 году - 12,6%.
В Казани стоимость квадратного метра на аналогичный период оценивалась в 44 066 рублей. Рост цен за два года составил 19,7%.В 2010 году цены выросли на 8,2%, в 2011 - на 10,6%.
В Уфе стоимость квадратного метра составляет 48 117 рублей, за два года цены выросли на 21,5%. В 2010 году рост цены составил 13,4%, а в 2011 год - только 7,1%.
Рост цен в Уфе эксперты склонны объяснять восстановлением после кризиса и отложенным спросом. «Рост стоимости можно объяснить и особенностями городской застройки, которая приводит к дефициту жилья.
Новостроек мало, а за счет геологических особенностей не везде можно строить дома выше 10-15 этажей, довольно трудно получить разрешение на новое строительство.
К тому же, город имеет вытянутую форму и находится между двух рек. В результате девелоперы перемещают свои объекты на территории за рекой. Но здесь нет требуемой жителям инфраструктуры и не очень хорошая транспортная доступность, несмотря на построенные два моста», - поясняет руководитель сети агентств недвижимости «Эксперт» (Уфа) Елена Андреева.
Наиболее выгодный вариант для инвестирования - новостройки. По оценкам АН «Эксперт», они составляют только 25% от всего предложения, остальное - вторичное жилье. «Выбор объекта инвестирования еще зависит от района. Например, есть район, который застроен только девятиэтажками брежневского периода. И новостроек там мало. Центральный проспект Октября - самая длинная улица Уфы (12 км) - застроена пятиэтажками и места для нового точечного строительства там очень мало. Естественно, при строительстве новостройки на этом проспекте такой объект быстро раскупают. Однако крупных инвесторов в городе не хватает. Власти хотят их привлечь, ссылаясь на особенности региона (нефть, газ), однако инвесторам это не всегда интересно, учитывая неразвитость строительной отрасли. Например, в городе в работе застройщиков практически отсутствует проектное финансирование», - рассказала «Газете.Ru» Елена Андреева. Дальнейшего роста цен в Уфе стоит ждать не раньше осени и он будет сопоставим с уровнем инфляции.
Несмотря на практически одинаковую стоимость квадратного метра и тот факт, что в последний год цены в Красноярске росли быстрее, чем в Казани, Александр Пыпин не считает недвижимость Красноярска перспективной. «Рост цен в Красноярске, на мой взгляд, происходил за счет притока населения из ближайших северных городов. Например, в советское время в Норильске жило очень много людей, но потом закрылись многие предприятия и проживание в условиях Крайнего Севера стало весьма затруднительным.
В результате, были созданы специальные финансовые программы поддержки граждан для переселения в другие города. Красноярск - ближайший крупный город, и большинство людей выбрало именно его. Однако миграционный поток постепенно спадает, соответственно, рост цен сходит на нет», - поясняет Александр Пыпин.
В Казани рост цен на жилье обеспечивался другим фактором - значительным обновлением жилого фонда в начале 2000-х годов. «В Казани в начале 2000-х годов была запущена программа по строительству нового жилья и переселения из ветхого жилья в центре в новостройки. Тогда возводилось достаточно много жилья, поэтому цены держались на довольно низком уровне. В середине 2000 годов Казань была одним из самых дешевых городов-миллионников по стоимости жилья. Где-то в 2007 году приток инвестиций в строительство жилья постепенно сократился, за счет чего цены стали повышаться. В ближайшее время тенденция роста цен должна сохраниться - однако не более 10-12% в год», - считает Александр Пыпин.
Рост цен в Казани сохранится в том числе за счет проведения «Универсиады-2013». Когда планируется проведение значимых событий, много денег вкладывают в строительство инфраструктурных объектов и дорог.
Стоимость жилья в местах обновления инфраструктуры повышается. Правда нужно покупать объекты заранее и только в тех местах, где планируются существенные изменения.
В результате в течение 4-5 лет можно получить дополнительный доход. По оценкам портала «ГдеЭтотДом.РУ», в зависимости от размера инвестиций такие события могут добавить порядка 10% к запланированному росту цен в расчете на 5 лет (то есть по 2% в год).
Хотя основные инвестиции идут на строительство инфраструктуры, фонд жилья также обновляется. Например, в Казани в рамках подготовки к «Универсиаде-2013» планируется отремонтировать фасады жилых домов, расположенных вдоль дорог и пешеходных маршрутов, которые в период проведения мероприятия будут задействованы наиболее интенсивно. «По основным маршрутам находится 204 жилых дома, которые расположены на 41 улице, и 49 домов, расположенных вдоль строящихся автодорог и пешеходных маршрутов. На этих объектах мы будем выполнять ремонт кровли и фасада - оштукатуривание, где-то, возможно, утепление фасада, а также приводить в порядок балконы», - сказал министр строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Ирек Файзуллин. Всего в рамках мероприятия будет задействовано более 60 спортивных объектов и более половины из них - это новое строительство. При этом, по сообщениям местных СМИ, строительство 27 объектов уже завершено.
Однако, по мнению заместителя руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергея Жаркова, «если рост цен на недвижимость обеспечивается проведением какого-то мероприятия, то перспективы такой недвижимости туманны». «Например,
в Сочи в связи с проведением Олимпиады многие объекты недвижимости значительно переоценены.
Что будет с ценами после окончания Олимпиады - смогут ли они остаться на том же уровне - неясно», - пояснил «Газете.Ru» Сергей Жарков.
Собираясь инвестировать деньги в региональную недвижимость, нужно обязательно вникнуть в особенности бизнеса в регионах и перспективы его развития. Например, в Красноярске это газовая и металлургическая составляющие. «Москва давно перенасыщена бизнесом в разных сферах, и новому бизнесу уже тесно в столице. Тенденция к аккумуляции в столице головных офисов компаний пережила себя, и сейчас - после Санкт-Петербурга, как набирающей новую силу второй деловой столицы страны, и Сочи (в связи с проведением там зимней Олимпиады в 2014-м году) - локация компаний различных секторов стала справедливо "размываться" в географии регионов.
И Казань, как столица Татарстана с его сильной нефтегазовой бизнес-составляющей, и Красноярск, чья удалённость от центра России и развитая инфраструктура обуславливает его бизнес-первенство в регионе, способны оправдать решение местных компаний не дислоцироваться в Москве, а остаться на "исторической родине".
В связи с этим поднимается цена на офисную недвижимость в этих городах. Как следствие растущего благосостояния владельцев бизнесов в данных регионах, появляется новый пул покупателей элитного жилья, которое там пока в дефиците. Именно эти два фактора: растущий спрос, порождённый региональными "нуворишами", и дефицит элитной недвижимости будут в ближайшие годы катализаторами роста цен на такую недвижимость как в Казани, так и в Красноярске», - считает генеральный директор компании Kalinka Realty Ольга Кузнецова.
По ее прогнозам, на сегодняшний день ожидания от отдачи инвестиций в регионы России составляют 20% и выше, в зависимости от региона, а от инвестиций в Москву и столичный регион исчерпываются показателем в 10-15%.
При выборе региона для инвестирования эксперты считают не лишним присмотреться к действиям девелоперов, которые застраивают регион. «Когда инвестор выбирает регион для вложения средств, стоит обращать внимание также на деятельность московских застройщиков в этом регионе. Как правило, прежде чем выходить в регион со своими проектами, застройщики тщательно просчитывают возможную рентабельность и уровень платежеспособного спроса», - дает практический совет инвесторам Сергей Жарков.
Автор: Юлия Погорелова
| |