|
На столичном рынке недвижимости новый тренд. В условиях, когда в центре ограничивают строительство офисов и снижают нормы застройки выгоднее инвестировать в строительство апартаментов
О том, какие девелоперские проекты актуальны сегодня для центра Москвы в интервью BFM.ru рассказала генеральный директор консалтинговой компании Kalinka Realty Ольга Кузнецова.
Ольга Кузнецова. Фото предоставлено пресс-службой Kalinka Realty
- Если бы вам пришлось составлять рейтинг доходности сегментов на посткризисном рынке недвижимости Москвы, как распределились бы места?
- Наибольшую доходность дает все равно жилье. На втором месте по доходности - строительство апартаментов, а потом уже - офисов. Хотя до кризиса офисное строительство давало больший доход. Но тут еще сказывается политика правительства Москвы, которое запретило строительство офисов внутри Садового кольца, так что девелоперам приходится переориентировать свои коммерческие проекты.
- Правительство Москвы пересмотрело многие проекты, сделав акцент на уменьшении строящихся площадей. Как девелоперы выходят из положения?
- Да, много случаев, когда планировалось, скажем, построить 200 тысяч кв. метров, а сейчас дают разрешение построить 40 тысяч. Все, что остается застройщику, - повысить доходность каждого квадратного метра. В связи с этим девелоперы начинают строить финансовые модели исходя из максимизации прибыли в рамках возможных объемов. Апартаменты продаются дороже офисов на 20-30% в среднем по рынку, хотя, конечно, многое зависит от проекта. Однако жилье такого же класса будет, конечно, дороже, чем апартаменты.
Апартаменты - номера площадью не менее 40 кв. метров, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), с санузлом и кухонным оборудованием (согласно «Системе классификации гостиниц и других средств размещения», утвержденной Приказом Ростуризма № 86 от 21 июля 2005 года в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации № 1004-р от 15 июля 2005 года).
Апартаменты считаются нежилыми помещениями. Они приобретаются в собственность и могут использоваться для проживания без регистрации. Апартаменты имеют несколько особенностей: их продажи не регламентируются федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», на них не распространяются строительные нормативы по жилью (требования по инсоляции, обеспеченности социальной инфраструктурой), что позволяет на том же «пятне» застройки возвести в 1,5 - 2 раза больше кв. метров.
- Для строительства апартаментов вместо тех же офисов требуется какое-то особое разрешение?
- Обычно да.
- То есть застройщики могут без всяких согласований переориентировать офисы в апартаменты? Есть ли такие примеры в Москве?
- Сложно назвать цифру, потому что часто застройщики не отказываются полностью от офисов, изменяя только доли апартаментов и офисов в проекте, на этапе создания концепции. Это нормальный рабочий процесс. Но в целом заявлено около 10 высококлассных многофункциональных комплексов, в которых предполагается присутствие и офисной и апартаментной составляющей. В крупных проектах мультиформатность - неплохой способ диверсифицировать риски реализации.
- Насколько апартаменты интересны девелоперам?
- В элитном сегменте на первичном рынке в центре Москвы сейчас представлено 8 объектов с апартаментами (всего на первичном рынке - около 40 элитных объектов).
Объем этого сегмента рынка мы оцениваем в 300 апартаментов, из них около 40% апартаментов продаются.
Конечно, апартаменты есть не только в центре, но и других районах, к примеру, в ММДЦ «Москва-Сити» и так далее. Так что девелоперы вполне уже освоились с таким видом недвижимости и знают все его преимущества.
- А кто покупатель таких «нежилых квартир»?
- Это достаточно богатые люди. Хотя сейчас появились на рынке и небольшие апартаменты площадью от 33 кв. метров, но в целом площади стартуют от 70 кв. метров и могут достигать и 500 «квадратов». Кто-то хочет сэкономить, но жить в центре города, пусть и без прописки. На Остоженке цена на апартаменты, к примеру, на 20% ниже, чем на жилье.
Цены предложений элитных апартаментов на первичном рынке Москвы варьируются от 10 500 до 37 000 долларов за кв.м. Средний уровень цен на элитные апартаменты на первичном рынке - около 20 тысяч долларов за кв.метр.
Часто апартаменты покупают как вторую квартиру или квартиру для представительских целей. Но есть и такие покупатели, кто имеет цель в дальнейшем перевести апартаменты в жилой фонд.
- Это возможно?
- Да, есть случаи прописки (регистрации - BFM.ru) в апартаменты через суд. Однако не стоит рассчитывать на это как на беспроигрышный вариант, это делается только через судебное решение, и риски прогрыша в суде высоки.
- То есть кто-то покупает апартаменты по более низкой цене, подает в суд, регистрируется на жилплощади, а потом может с выгодой для себя реализовать помещение на рынке?
- В целом да, но надо понимать, что такие случаи единичны, а весь процесс может занять годы.
- А насколько интересны такие проекты частным инвесторам?
- Интерес есть, но мы видим завышенные ожидания с их стороны, впрочем, как и со стороны банков. У нас в проектах участвуют и частные лица, которые рассматривают покупку апартаментов как инвестиционный проект. Они, как правило, покупают на раннем этапе, продают после завершения строительства и могут получить до 20% и более на вложенный капитал.
- Так какова норма прибыли в проектах такого рода?
- 10-15% - средняя по московскому элитному рынку. Европейская доходность по таким проектам держится на уровне 4-5%.
- С каким капиталом имеет смысл думать о таких вложениях?
- От 0,5 миллионов долларов. Надо учитывать, что срок строительства от года до двух. В премиум- сегменте площади квартир начинаются от 70 кв. метров.
- Какие риски несет инвестор в таком проекте?
- Такие же, как в любом коммерческом строительстве. Риски задержки строительства, изменения конъюнктуры рынка - все вполне стандартно. Хотя если покупать по схеме долевого участия, то риски снижаются.
- Кто-то продает апартаменты по 214 ФЗ?
- Да, такие проекты тоже есть, например, мы являемся эксклюзивным продавцом жилого комплекса «Karetny Plaza», в котором реализуем апартаменты по такой схеме. В такой схеме заключается договор долевого участия, который подлежит обязательной государственной регистрации, что страхует от двойных продаж. Договор инвестирования обязательной госрегистрации не подлежит.
- Не так давно сообщалось, что в регионах пустует часть бизнес-центров. Имеет ли смысл их владельцам задуматься о переводе их в категорию апартаментов?
- Обычно перепрофилирование бизнес-центра под апартаменты происходит или на стадии проекта, или же переделывают под апартаменты существующие административные здания (обычно советских времен постройки или более старые), которые до того момента могли использоваться собственниками в качестве низкокачественных офисов.
В таком случае себестоимость сильно зависит от состояния объекта и его пригодности под перепрофилирование. Для высококачественных апартаментов себестоимость такой переделки начинается от 800 долларов за кв. метр. Я знаю проекты, где себестоимость перепрофилирования оказалась на уровне 1200 долларов за кв. метр. И при планировании надо учитывать, что банки не дают ипотечные кредиты под апартаменты, так что рассчитывать надо только на тех, кто может заплатить сразу или с небольшой рассрочкой.
Но в целом да, в регионах есть смысл думать о таком перепрофилировании, потому что офисы стоят пустые. Гостиницу там вряд ли получится открыть, а вот апартаменты можно. Важный аспект - местоположение, где-то такой проект не будет продаваться. Одно дело - место в тихом центре, другое дело - на оживленном перекрестке.
Апартаменты по своему смыслу все-таки ближе к жилью, и в ряде случаев, когда офисное здание расположено на оживленном перекрестке, надо искать другие варианты перепрофилирования.
| |