|
Проекты с гарантированной доходностью от сдачи жилья в аренду можно найти практически в каждой европейской стране. В условиях нестабильности на мировых рынках недвижимости это неплохое решение для консервативных инвесторов.
Но при условии, что будет правильно выбрана управляющая компания и учтен ряд требований при выборе проекта.
В чистом виде схема гарантированной доходности существует только во Франции.
Она предполагает, что управляющая компания обязуется найти арендатора на объект и выплачивать процент от прибыли, который фиксирован на определенное время. При этом УК возьмет на себя расходы по содержанию недвижимости и оплате налогов.
Участие в такой схеме во Франции считается наиболее безопасным, так как эта программа является государственной. Суть программы такова: покупатель оплачивает часть стоимости недвижимости, на оставшуюся часть оформляется кредит во французском банке.
После подписания договора о купле-продаже заключается договор с управляющей компанией, которая гарантирует собственнику ежегодный доход до 6% годовых от стоимости объекта
и пересчитывает его ежегодно с учетом инфляции. При этом в течение шести месяцев после оформления сделки на счет покупателя возвращается VAT (НДС), который он платит при покупке и который составляет 19,6% стоимости недвижимости.
Например, при покупке квартиры за €120 000 налог составит €19 665. Срок, на который заключается договор с управляющей компанией, составляет 9-14 лет.
Владелец, в свою очередь, в большинстве случаев может проживать в своем доме максимум до шести недель в году.
Доходность будет напрямую зависеть от того, на какой сезон придутся выбранные недели: если собственник захочет отдыхать в своем доме в «высокий сезон», когда спрос и цены максимальны, его доход от аренды будет ниже.
В остальных странах покупка апартаментов с гарантированной доходностью осуществляется без вмешательства государства. Договор заключается на меньший срок, до 7 лет, и налоговых льгот не предоставляется.
Чем менее развит рынок недвижимости страны, тем, теоретически, большую доходность от подобной схемы можно получить. Однако сейчас эксперты советуют не экспериментировать.
«Лучше вкладывать деньги в такие проекты в стабильных странах - например, в Великобритании, Австрии, Швейцарии, Франции.
Тогда, в первых трех странах, гарантированная доходность в жилых проектах будет составлять 2-3%, а во Франции - 4% годовых», - советует руководитель консалтингового портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс.
«Есть рынки недвижимости, на которых можно получить довольно неплохую доходность. В Турции некоторые застройщики предлагают проекты с гарантированной доходностью в 8% годовых. К примеру,
в Бодруме в поселке премиального класса можно купить виллу за €248 тыc., при этом управляющая компания сдает ее понедельно по цене не менее €1500.
Компания работает напрямую со скандинавской компанией, таким образом обеспечивая арендаторов, у которых это востребовано», - рассказала «Газете. Ru» директор департамента зарубежной недвижимости компании Kalinka Realty Татьяна Советова.
Как правило, доходность от таких проектов будет меньше, чем в целом доходность от сдачи объекта по рынку. Так как управляющая компания несет дополнительные риски, она, соответственно, будет предлагать и меньший процент дохода. Поэтому,
выбирая объект с гарантированной доходностью, стоит выяснить, по какой цене сдается жилье в этом районе.
А потом сравнить, как эта цифра соотносится с обещаниями управляющей компании. Если это будет такой же процент, есть повод задуматься - сможет ли компания справиться со своими обязательствами.
До кризиса были весьма популярны проекты с гарантированной доходностью на Кипре, однако после того, как основной туристический спрос сместился с англичан на русских, такие проекты «просели».
«Сейчас на Кипре, за исключением района Пафоса, управляющие компании не гарантируют определенный уровень доходности. Это связано с тем, что
в прошлом году прирост числа российских туристов по сравнению с 2010-м годом составил более 50%, а поток некогда основных арендаторов кипрской недвижимости британцев за последние два года снижается.
Россияне же предпочитают накопить денег и купить путевку в хороший отель, а не экономить и снимать апартаменты», - поясняет Татьяна Советова.
Основной подвох, с которым может столкнуться покупатель - это включение размера гарантированной доходности в саму цену объекта.
«Допустим, реальная цена квартиры €100 тыс., управляющая компания гарантирует 5% годовых на три года. Соответственно, она накидывает эти проценты и продает вам объект уже за €150 тыс., при этом они ничем не рискуя», - рассказал «Газете.Ru» Игорь Индриксонс.
Во-вторых, нужно присматриваться к самой управляющей компании, чтобы это не оказалась компания-однодневка, которая в скором времени объявит о своем банкротстве.
Есть еще несколько основных правил, которые нужно соблюдать при такого вида инвестициях. Во-первых, покупать объекты на популярных курортах, где, соответственно, будет хороший поток арендаторов. Во-вторых, выбирать наиболее ликвидные объекты, к которым относятся, в первую очередь, небольшие апартаменты, сдающиеся по невысокой цене.
Автор: Юлия Погорелова
| |