|
Суд постановил, что за квадратные метры лоджий и балконов покупатели квартир в новостройках должны платить меньше на 50% и 70% соответственно
Кунцевский районный суд создал прецедент, приняв сторону покупателя квартиры, который требовал от застройщика вернуть ему часть суммы за неотапливаемое помещение - лоджию (решение суда имеется в распоряжении редакции). Таким образом, внесена ясность в то, как должна рассчитываться финальная стоимость квартиры в новостройке.
Суд решил, что застройщик неправомерно взял с покупателя полную стоимость за площадь лоджии. Такие помещения, по закону, считаются летними и к ним, согласно СНИП, должны применяться понижающие коэффициенты при расчете площадей: 0,3 для балкона и 0,5 для лоджии. Суд поставил вернуть клиенту половину средств, уплаченных им за лоджию: вместо 3 кв. метров следовало оплатить лишь 1,5 «квадрата».
«Если городской суд признает решение районного, то это станет прецедентом для всего первичного рынка», - считает Сергей Зорин, представляющий юридическое бюро «Право-собственности», которое в суде защищало интересы истца.
Суть конфликта
Покупатель заключил договор на покупку квартиры в ЖК «O2xygen» (Москва, ул. Ярцевская, д. 27), застройщиком которого выступала компания «Интеко». Продажу квартиры осуществляла ее «дочка» - ООО «Магистрат». В предварительном договоре была указана проектная площадь квартиры - 57,07 метра без разделения на жилые и летние помещения. Также документ оговаривал, что окончательная цена квартиры будет рассчитана «после окончания строительства по результатам обмеров БТИ».
Однако, как следует из материалов дела, застройщик перед прохождением Госкомиссии заказал обмер квартир дома в «Западном-1 ТБТИ», но почему-то не стал использовать для расчета стоимости квартир эти данные. А в справке БТИ говорится, что площадь квартиры составила 59,8 метра с учетом понижающего коэффициента 0,5 для лоджии площадью 3 кв. метра.
Компания заказала еще один обмер квартир - в ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (ФГУП РТИ). Согласно справке этой организации, площадь жилья составила уже 61,3 кв. метра - лоджия была учтена без понижающих коэффициентов. Покупателю пришлось платить за площадь по этой справке в полном объеме, но потом он решил подать иск в суд, чтобы ему вернули «излишне уплаченные денежные средства» (за 1,5 кв. метра). Суд первой инстанции встал на сторону покупателя и счел, что компания должна вернуть требуемую сумму.
Проектная и реальная площадь
«Практика ценообразования при заключении договоров на продажу квартир в строящихся домах может быть различной, - пояснила BFM.ru Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании "Миэль-Новостройки". - Закон не регулирует этот вопрос. Поэтому часть компаний при продаже учитывает площади балконов и лоджий с понижающими коэффициентами, а часть - считает все проектные площади по общей цене квадратного метра».
Как рассказал BFM.ru представитель «СУ-155», компания при заключении договоров долевого участия использует для балконов и лоджий понижающий коэффициент в 0,5. Однако аналогичные коэффициенты у других строительных организаций Москвы и Московской области колеблются в диапазоне от 0,5 до 0,8, добавил эксперт.
Девелопер, естественно, заинтересован продать площади балконов по полной стоимости. Дело в том, что, согласно условиям договора генподряда, за каждый квадратный метр площади девелопер платит подрядчику одну и ту же стоимость, вне зависимости от того, лестница это, жилое помещение или балкон, поясняет Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. По его мнению, наиболее распространенная практика на московском рынке - включение площади балконов и лоджий в оплачиваемую площадь с коэффициентом 1. «Также используется альтернативный вариант - повышается стоимость площади самой квартиры при нулевом коэффициенте для балконов и лоджий», - рассказал Белоусов.
Когда дом построен, и застройщик готовится сдать его Госкомиссии, он обязан точно определить, сколько площадей построено в реальности. По закону, для этих целей можно привлечь одно из двух соответствующих учреждений - региональное БТИ или ФГУП РТИ. Как правило, застройщик вызывает службу БТИ и получает от нее справку о всех площадях в доме в виде таблицы, где указаны данные по общим, жилым и неотапливаемым (летним) помещениям всего дома. Далее БТИ оформляет отдельные справки о площади каждой квартиры с учетом понижающего коэффициента для балконов и лоджий. Это - окончательная площадь, по которой уже можно рассчитать стоимость жилья и производить расчеты с покупателями.
То есть фактическая площадь по справке БТИ может оказаться за счет понижающих коэффициентов меньше проектной, если в квартире имеется балкон или лоджия.
Сергей Зорин рассказал BFM.ru, что часто собственники, желая получить свою квартиру быстрее, подписывают все документы, не споря с застройщиком. Однако потом, разобравшись, что им пришлось заплатить по полной за летние помещения, обращаются с запросом к юристу, можно ли вернуть часть денег.
Впрочем, по словам юриста, никто прежде не обращался в суд с таким иском. Он ожидает, что если Мосгорсуд подтвердит решение Кунцевского суда, покупатели могут значительно активизироваться, отстаивая свои права. «В данном случае суд явно обозначил, что неправомерно считать площадь жилья без использования понижающих коэффициентов для помещений без отопления», - пояснил Сергей Зорин.
Суммы, которые возникают из-за «балконной темы», могут быть вполне внушительными. В данном случае суд поставил вернуть владельцу квартиры 228 тысяч рублей, а всего, по подсчетам юристов, только в ЖК «O2xygen» жильцы переплатили застройщику более 50 млн рублей.
На запрос BFM.ru в «Интеко» сообщили следующее: «К правоотношениям сторон, которые четко регулируются договором, понижающий коэффициент, который применяется при проектировании, никакого отношения не имеет, и никто не может навязать его применение». Иное, по мнению компании, противоречило бы «свободе договора» и положениям Жилищного кодекса России.
В «Интеко» также утверждают, что первый обмер БТИ был проведен в целях статистического учета жилищного фонда. Первичную же техническую инвентаризацию, на основании которой регистрируются права собственности, провело ФГУП РТИ. «Фактические обмеры без применения каких-либо понижающих коэффициентов производятся уже при проведении первичной технической инвентаризации, являющейся основанием для паспортизации жилого дома, оформления договорных отношений и регистрации прав собственности», - настаивают в компании.
Собственники не владеют балконами
Отметим, в балконной теме есть еще один «законодательный нюанс». Алексей Белоусов рассказал BFM.ru, что право собственности на летние (неотапливаемые) помещения, к которым относятся балконы и лоджии, не оформляется. В свидетельстве о собственности фигурируют только те площади, на которые начисляется плата за коммунальные услуги. «И это вполне закономерно: собственникам квартир сложно было бы объяснить, почему они должны оплачивать отопление площади, которая реально не обогревается», - пояснил он.
«Согласно закону, в свидетельстве о праве собственности указывается общая площадь квартиры без учета балконов, веранд, террас и лоджий», - рассказала BFM.ru юрисконсульт департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Ксения Архипова. То есть получается, что собственник квартиры не владеет балконом или лоджией, если судить по букве закона.
«В договоре долевого участия указываются общая площадь квартиры (состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас), жилая площадь (определяется как сумма площадей жилых комнат) и площадь всех помещений (с применением понижающего коэффициента для неотапливаемых)», - поясняет Архипова.
«К примеру, в США площадь балконов и террас не включается в общую площадь и, соответственно, в стоимость квартиры, а идет дополнительным бесплатным преимуществом», - резюмирует Анна Соколова. Возникает закономерный вопрос: если в России балконы не являются предметом собственности, то зачем за них вообще платить при покупке квартиры?
| |