|
Рост спроса на московские офисы не сопровождается адекватным ростом цен. Стоимость аренды меняется с динамикой валютных курсов - увеличилась на 10% с начала года. Потенциальные арендаторы опасаются глобального кризиса, а рынок стал более конкурентным. Если кризисный прогноз не оправдается, поднять ставки продавцы смогут с осени.
Количество сделок с московскими офисами - покупок и соглашений о долгосррочной аренде - резко выросло, это аномалия для низкого летнего сезона, утверждают консультанты, работающие на рынке коммерческой недвижимости.
«По сравнению с прошлым годом активность вдвое превышает показатели июня прошлого года», - говорит директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Максим Жуликов.
В основном арендаторами офисов выступают IT и телекоммуникационные компании, банки и фармацевтические корпорации. Также офисной недвижимостью интересуются организации, связанные с реализацией государственных программ.
Жуликов заметил, что активность на рынке начала повышаться после президентских выборов и резкого роста курса евро и доллара. «На фоне скачков курса валют объекты коммерческой недвижимости воспринимаются, как инвестиция», - объяснил он.
С января по июнь курс доллара к рублю вырос почти на 10%. Арендные ставки традиционно номинируются в американских долларах.
Тенденция усиливается из-за уменьшения объемов нового строительства, отмены существующих инвестконтрактов и сложностей получения новых градостроительных планов земельных участков в Москве, добавил Жуликов.
«В течение последних нескольких лет мы наблюдаем низкие объемы ввода новых офисных площадей, - добавила руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России Клавдия Чистова, объясняя тенденцию ужесточением условий финансирования во время финансового кризиса 2008-09 годов.
CBRE прогнозируют уменьшение доли свободных площадей до 7% к концу 2012 года. Сейчас в компании фиксируют 12% свободных площадей. По оценкам Cushman & Wakefield, в июне уровень свободных площадей на 2012 год в классе "А" составляет 16% и 15% в "B".
Пока самый большой объем свободных площадей наблюдается внутри Садового кольца. Квадратный метр в бизнес-центрах стоит $1000-$1200 в год. Ближе к третьему транспортному кольцу цена значительно ниже - около $700, но свободных почти нет.
В Jones Lang LaSalle связывают рост спроса на офисную недвижимость с серией крупных сделок. В мае фармацевтическая компания Novartis арендовала около 17 тыс кв.м. в бизнес-центре "Алкон", а в середине июня "Альфа-банк" купил 23 тыс. кв.м в "Nagatino i-Land".
"В аналогичный период прошлого года таких крупных сделок не наблюдалось", - заметил начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle Алексей Ефимов.
Несмотря на рост спроса стоимость аренды почти не изменилась. В среднем офисы класса "А", подорожали с начала года на 2-3%. Максимальные цена за 1 кв. м. офисов в прайм-сегменте составляет $1000-1200 в год и вряд ли будет расти, заметил Ефимов. Усредненная ставка аренды по качественным офисным помещениям находится в диапазоне $625-800 кв. м. в год. В классе "В" цена составляет $450-600 за кв. м.
В CBRE также отмечают, что в течение первой половины 2012 года ставки на офисные помещения были стабильны. Среднюю цену на аренду в сегменте класса "А Прайм" в компании зафиксировали на уровне $1200, в сегменте класса "А" - $750 и класса "В" - $450.
Оценки Cushman & Wakefield более сдержаны: средняя арендная ставка в классе "A" составляет $850 за кв.м., в классе "B" - $490. Но отсутствие динамики номинированных в долларах цен с учетом изменения валютных курсов предполагает рост реальной арендной ставки на уровне около 10%.
"Рынок стал более конкурентным, поэтому собственникам придется приложить больше усилий для того, чтобы выстроить долгосрочные отношения с арендаторами", - объяснил Ефимов.
Спрос на офисную недвижимость увеличился, но этого недостаточно для роста цен.
"Это умеренная активность из-за страха снижения цен на нефть и общемировой нестабильной экономической ситуации. Арендаторы не торопятся принимать серьезные решения", - объясняет старший директор по продажам и приобретению офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин
В Penny Lane считают, что спрос на офисную недвижимость станет пиковым в октябре-ноябре. "По итогам текущего года, для наиболее популярных городских зон рост ставок аренды может составить порядка 20%", - предупреждает Жуликов.
Автор: Екатерина Ткаченко
| |